Premiere bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA): Sie setzt zur Entlastung des Wohnungsmarktes zum ersten Mal auch auf Gebäude in Modulbauweise. Auf einem einst als Militärgelände genutzten Areal in Aschaffenburg sind mit dem Modulbauunternehmen ALHO in zwei Bauabschnitten vier Mehrfamilienhäuser mit einem passgenauen Wohnungsmix aus Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen entstanden.
Das Grundstücksportfolio der BImA erstreckt sich über eine Gesamtfläche von mehr als 450.000 Hektar Land und rund 38.000 Wohnungen. Indem die BImA ihre für Bundeszwecke entbehrlichen Grundstücke an Kommunen veräußert, werden wertvolle Flächen für notwendige Wohnbebauung frei. Durch den Bau eigener neuer Wohnungen auf bundeseigenen Liegenschaften wird die BImA in den kommenden Jahren aber auch selbst dazu beitragen, den Wohnungsmarkt zu stärken und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Baugrund erschließen mittels Konversionsflächen
Ein Beispiel dafür sind die Aschaffenburger „Spessart-Gärten“. Der Wohnpark entsteht auf den zuletzt freigegebenen Flächen der ehemaligen Konversionsliegenschaft „Travis Park“, die bis Ende 2007 von den US-Streitkräften genutzt und anschließend von der Stadt Aschaffenburg und der BImA zum Wohngebiet entwickelt wurde. Mithilfe eines Masterplans fanden die städtebauliche Neuordnung des Quartiers und die Ausarbeitung des Bebauungsplans statt.
Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW ist Vorreiter für das serielle Bauen. Seit 2018 gibt er mit einer Rahmenvereinbarung die Möglichkeit, Mustergebäude auszuwählen, um die Realisierung von Wohnungsneubauprojekten zu beschleunigen. Die BImA konnte für die Vergabe der Bauleistungen in den „Spessart Gärten“ auf diese Rahmenvereinbarung zurückgreifen. „Die Rahmenvereinbarung bot für die BImA eine sehr gute Möglichkeit, Erfahrungen im modularen Bauen zu sammeln und in ihrer besonderen Rolle als das zentrale Immobilienunternehmen des Bundes dazu beizutragen, diese innovative Bauweise zu stärken“, erklärt Paul Johannes Fietz, Mitglied des Vorstandes der BImA.
Im Juli 2020 erteilte die BImA ALHO nach beschränkter Ausschreibung den Zuschlag für die ersten beiden Punkthäuser auf dem rund 2.765 Quadratmeter großen Baugrundstück südlich der Mattstraße – in unmittelbarer Nachbarschaft zum attraktiven „Stadtgarten Rosensee“. Er bildet mit einer Größe von rund vier Hektar die grüne Lunge der Stadt.
Ansprechende, zeitgemäße Geschosswohnungen
„Bundesweit plant die BImA den Bau von 6.000 bis 8.000 zeitgemäßen Wohnungen – nach Möglichkeit in serieller Bauweise“, berichtet Paul Johannes Fietz und betont gleichzeitig, wie wichtig trotz Rahmenvereinbarung die individuelle Anpassung der Gebäude bei jedem Bauvorhaben ist: „Eine Auswahl von Mehrfamilienhäusern „aus dem Katalog“ ist auch bei den Gebäuden innerhalb der GdW-Rahmenvereinbarung nicht so ohne weiteres möglich. Die städtebaulichen bzw. grundstücksspezifischen Anforderungen an Wohnimmobilien sind meist zu individuell für ein durch und durch standardisiertes Modell. Stattdessen müssen sich unsere Neubauten in der Regel in eine gewachsene Nachbarbebauung einfügen und deren Attraktivität unterstreichen, was eine individuelle Ausgestaltung der Architektur sowie der Ausstattung erfordert“, so Fietz. Die verschiedenen Rahmenvertrags-Partnerunternehmen des GdW ermöglichen diese gestalterische Vielfalt jedoch, da die „Musterhäuser“ individuell angepasst werden können.
Passgenauer Wohnungsmix mit einem „Goodie“ on top...
Auch bei den ALHO-Modulgebäuden in den Spessart Gärten handelt es sich um individuell an den Bedarf angepassten, „hochwertigen und familienfreundlichen Wohnungsbau“ – wie es die Bauherrin selbst formuliert. Der Entwurf stammt vom Essener Büro Koschany + Zimmer Architekten KZA, basierend auf einem gemeinsam mit ALHO entwickelten Baukasten-System. Architekturbüro und Modulbauunternehmen orientierten sich bei der städtebaulichen Einbindung, dem Entwurf sowie der Ausstattung der Punkthäuser exakt an den Vorgaben der funktionalen Leistungsbeschreibung, die auch ästhetisch-gestalterische Vorgaben der Stadt Aschaffenburg sowie des rechtskräftigen Bebauungsplans integrierte. Beide Gebäude sollten mit jeweils vier oberirdischen Geschossen (einschließlich EG) ausgebildet werden, die zwölf Wohneinheiten beherbergen.
KZA und ALHO nutzten die Vorgaben des Bebauungsplans voll aus und setzten den Bauten ein Staffelgeschoss als fünfte Etage obenauf. So konnten mit vergleichsweise geringen Mehrkosten zwei zusätzliche Vierzimmer-Wohnungen mit jeweils knapp 100 m2 „on top“ geschaffen werden: Insgesamt rund 1.800 Quadratmeter Bruttogeschossfläche pro Haus.
Die restlichen vier Etagen bieten genau den Wohnungsmix, den die Bauherrin für die Punkthäuser vorsah: Pro Haus jeweils vier Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen, die zwischen 49 und 99 Quadratmeter Wohnfläche variieren, barrierefrei gestaltet und mit Balkon oder Terrasse ausgestattet sind. Jede Wohnung hat zudem einen eigenen PKW- und Fahrradstellplatz in der Tiefgarage sowie einen Mieterkeller.
Mit Ausnutzung des Bebauungsplans konnten an dieser Stelle vier Modulgebäude geschaffen werden, die sowohl wirtschaftlich als auch gestalterisch viele Vorteile bieten: Die höhere Ausnutzung der wertvollen Grundstücksfläche mit mehr Wohnfläche und mit den zusätzlichen Staffelgeschossen samt ökologischer Gründächer schafft eine sehr harmonische Eingliederung in die Umgebungsbebauung. Der Entwurf der jeweils zwei Mehrfamilienhäuser fügt sich nach den Vorgaben des Bebauungsplans in das verspielte und leicht versetzte Band der Baukörper entlang der Straße „An den Spessartgärten“ ein.
Apropos Gründach: Bepflanzte Dächer können bis zu 50 Prozent des anfallenden Regenwassers aufnehmen und später durch Verdunstung in die Atmosphäre zurückführen. Bei starkem Regen entlasten sie die Kanalisation und den Wasserspeicher rund um die Gebäude. Und auch der Einbau oberflächennaher Versickerungsmulden zum Schutz vor Überschwemmungen bei Starkregen war Teil der Bebauungsplanvorgaben in Aschaffenburg und wurde zusammen mit einer Tiefbaufirma als Subunternehmerin umgesetzt.
Vorteile der Modulbauweise setzen sich durch
„Möglichst schnell, möglichst modern und möglichst nachhaltig. Das ist unser Ziel für die Schaffung bezahlbarer Wohnungen – auch im Kontext der Wohnraumoffensive“, fasst Paul Johannes Fietz die Pläne der BImA zusammen. „Viele Dinge des täglichen Gebrauchs werden nicht individuell, sondern seriell hergestellt – die Autoindustrie ist da ein gutes Beispiel. In Hinblick auf den Wohnraummangel, der vor allem in den großen Ballungsgebieten herrscht, haben wir uns darum gerne der Idee angeschlossen, dieses Prinzip auch auf das Bauen zu übertragen“, so der BImA Vorstand weiter. Und er erklärt auch gleich warum: „Die modulare Bauweise leistet einen wichtigen Beitrag zum wirtschaftlichen und nachhaltigen Bauen, denn sie reduziert sowohl den Zeit- als auch den Energieverbrauch während der Bauzeit auf ein Minimum.“
Für Aschaffenburg bedeutete das: In nur sechs Monaten Bauzeit wurden bei beiden Bauabschnitten insgesamt 52 im ALHO-Werk präzise vorgefertigte Module vor Ort zu jeweils zwei fünfgeschossigen Punkthäusern zusammengefügt und anschließend ausgebaut.
Die Vorteile des modularen Bauens gegenüber konventionellen Bauweisen zeigte sich schon gleich zu Beginn der Bautätigkeiten: „Beim Bau der Tiefgarage hatten wir anfangs mit schlechtem Wetter zu kämpfen“, berichtet Beate Schneider, BImA-Projektverantwortliche aus der Portfoliomanagement-Hauptstelle München. „Im Gegensatz dazu ist die Hochbauphase mit den Raummodulen sehr reibungslos verlaufen.“ Und Thies Langholz, Leiter der Wohnraumoffensive bei der BImA, ergänzt: „Hierbei hat sich ein großer Vorteil der Modulbauweise gezeigt: die Vorfertigung der Module in einer trockenen, witterungsgeschützten Produktionshalle. Außerdem hält die nur kurze Montagezeit draußen auf der Baustelle die Belastungen für Anwohnerinnen und Anwohner, etwa durch Lärm und zusätzlichen Verkehr, sehr gering.“
Seit Sommer 2022 sind die ersten beiden Häuser bezogen – exakt wie es der Fixtermin vorsah. Auf dem benachbarten Baufeld sind Anfang 2023 die beiden nächsten Gebäude fertig geworden.
Das Grundstücksportfolio der BImA erstreckt sich über eine Gesamtfläche von mehr als 450.000 Hektar Land und rund 38.000 Wohnungen. Indem die BImA ihre für Bundeszwecke entbehrlichen Grundstücke an Kommunen veräußert, werden wertvolle Flächen für notwendige Wohnbebauung frei. Durch den Bau eigener neuer Wohnungen auf bundeseigenen Liegenschaften wird die BImA in den kommenden Jahren aber auch selbst dazu beitragen, den Wohnungsmarkt zu stärken und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Baugrund erschließen mittels Konversionsflächen
Ein Beispiel dafür sind die Aschaffenburger „Spessart-Gärten“. Der Wohnpark entsteht auf den zuletzt freigegebenen Flächen der ehemaligen Konversionsliegenschaft „Travis Park“, die bis Ende 2007 von den US-Streitkräften genutzt und anschließend von der Stadt Aschaffenburg und der BImA zum Wohngebiet entwickelt wurde. Mithilfe eines Masterplans fanden die städtebauliche Neuordnung des Quartiers und die Ausarbeitung des Bebauungsplans statt.
Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW ist Vorreiter für das serielle Bauen. Seit 2018 gibt er mit einer Rahmenvereinbarung die Möglichkeit, Mustergebäude auszuwählen, um die Realisierung von Wohnungsneubauprojekten zu beschleunigen. Die BImA konnte für die Vergabe der Bauleistungen in den „Spessart Gärten“ auf diese Rahmenvereinbarung zurückgreifen. „Die Rahmenvereinbarung bot für die BImA eine sehr gute Möglichkeit, Erfahrungen im modularen Bauen zu sammeln und in ihrer besonderen Rolle als das zentrale Immobilienunternehmen des Bundes dazu beizutragen, diese innovative Bauweise zu stärken“, erklärt Paul Johannes Fietz, Mitglied des Vorstandes der BImA.
Im Juli 2020 erteilte die BImA ALHO nach beschränkter Ausschreibung den Zuschlag für die ersten beiden Punkthäuser auf dem rund 2.765 Quadratmeter großen Baugrundstück südlich der Mattstraße – in unmittelbarer Nachbarschaft zum attraktiven „Stadtgarten Rosensee“. Er bildet mit einer Größe von rund vier Hektar die grüne Lunge der Stadt.
Ansprechende, zeitgemäße Geschosswohnungen
„Bundesweit plant die BImA den Bau von 6.000 bis 8.000 zeitgemäßen Wohnungen – nach Möglichkeit in serieller Bauweise“, berichtet Paul Johannes Fietz und betont gleichzeitig, wie wichtig trotz Rahmenvereinbarung die individuelle Anpassung der Gebäude bei jedem Bauvorhaben ist: „Eine Auswahl von Mehrfamilienhäusern „aus dem Katalog“ ist auch bei den Gebäuden innerhalb der GdW-Rahmenvereinbarung nicht so ohne weiteres möglich. Die städtebaulichen bzw. grundstücksspezifischen Anforderungen an Wohnimmobilien sind meist zu individuell für ein durch und durch standardisiertes Modell. Stattdessen müssen sich unsere Neubauten in der Regel in eine gewachsene Nachbarbebauung einfügen und deren Attraktivität unterstreichen, was eine individuelle Ausgestaltung der Architektur sowie der Ausstattung erfordert“, so Fietz. Die verschiedenen Rahmenvertrags-Partnerunternehmen des GdW ermöglichen diese gestalterische Vielfalt jedoch, da die „Musterhäuser“ individuell angepasst werden können.
Passgenauer Wohnungsmix mit einem „Goodie“ on top...
Auch bei den ALHO-Modulgebäuden in den Spessart Gärten handelt es sich um individuell an den Bedarf angepassten, „hochwertigen und familienfreundlichen Wohnungsbau“ – wie es die Bauherrin selbst formuliert. Der Entwurf stammt vom Essener Büro Koschany + Zimmer Architekten KZA, basierend auf einem gemeinsam mit ALHO entwickelten Baukasten-System. Architekturbüro und Modulbauunternehmen orientierten sich bei der städtebaulichen Einbindung, dem Entwurf sowie der Ausstattung der Punkthäuser exakt an den Vorgaben der funktionalen Leistungsbeschreibung, die auch ästhetisch-gestalterische Vorgaben der Stadt Aschaffenburg sowie des rechtskräftigen Bebauungsplans integrierte. Beide Gebäude sollten mit jeweils vier oberirdischen Geschossen (einschließlich EG) ausgebildet werden, die zwölf Wohneinheiten beherbergen.
KZA und ALHO nutzten die Vorgaben des Bebauungsplans voll aus und setzten den Bauten ein Staffelgeschoss als fünfte Etage obenauf. So konnten mit vergleichsweise geringen Mehrkosten zwei zusätzliche Vierzimmer-Wohnungen mit jeweils knapp 100 m2 „on top“ geschaffen werden: Insgesamt rund 1.800 Quadratmeter Bruttogeschossfläche pro Haus.
Die restlichen vier Etagen bieten genau den Wohnungsmix, den die Bauherrin für die Punkthäuser vorsah: Pro Haus jeweils vier Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen, die zwischen 49 und 99 Quadratmeter Wohnfläche variieren, barrierefrei gestaltet und mit Balkon oder Terrasse ausgestattet sind. Jede Wohnung hat zudem einen eigenen PKW- und Fahrradstellplatz in der Tiefgarage sowie einen Mieterkeller.
Mit Ausnutzung des Bebauungsplans konnten an dieser Stelle vier Modulgebäude geschaffen werden, die sowohl wirtschaftlich als auch gestalterisch viele Vorteile bieten: Die höhere Ausnutzung der wertvollen Grundstücksfläche mit mehr Wohnfläche und mit den zusätzlichen Staffelgeschossen samt ökologischer Gründächer schafft eine sehr harmonische Eingliederung in die Umgebungsbebauung. Der Entwurf der jeweils zwei Mehrfamilienhäuser fügt sich nach den Vorgaben des Bebauungsplans in das verspielte und leicht versetzte Band der Baukörper entlang der Straße „An den Spessartgärten“ ein.
Apropos Gründach: Bepflanzte Dächer können bis zu 50 Prozent des anfallenden Regenwassers aufnehmen und später durch Verdunstung in die Atmosphäre zurückführen. Bei starkem Regen entlasten sie die Kanalisation und den Wasserspeicher rund um die Gebäude. Und auch der Einbau oberflächennaher Versickerungsmulden zum Schutz vor Überschwemmungen bei Starkregen war Teil der Bebauungsplanvorgaben in Aschaffenburg und wurde zusammen mit einer Tiefbaufirma als Subunternehmerin umgesetzt.
Vorteile der Modulbauweise setzen sich durch
„Möglichst schnell, möglichst modern und möglichst nachhaltig. Das ist unser Ziel für die Schaffung bezahlbarer Wohnungen – auch im Kontext der Wohnraumoffensive“, fasst Paul Johannes Fietz die Pläne der BImA zusammen. „Viele Dinge des täglichen Gebrauchs werden nicht individuell, sondern seriell hergestellt – die Autoindustrie ist da ein gutes Beispiel. In Hinblick auf den Wohnraummangel, der vor allem in den großen Ballungsgebieten herrscht, haben wir uns darum gerne der Idee angeschlossen, dieses Prinzip auch auf das Bauen zu übertragen“, so der BImA Vorstand weiter. Und er erklärt auch gleich warum: „Die modulare Bauweise leistet einen wichtigen Beitrag zum wirtschaftlichen und nachhaltigen Bauen, denn sie reduziert sowohl den Zeit- als auch den Energieverbrauch während der Bauzeit auf ein Minimum.“
Für Aschaffenburg bedeutete das: In nur sechs Monaten Bauzeit wurden bei beiden Bauabschnitten insgesamt 52 im ALHO-Werk präzise vorgefertigte Module vor Ort zu jeweils zwei fünfgeschossigen Punkthäusern zusammengefügt und anschließend ausgebaut.
Die Vorteile des modularen Bauens gegenüber konventionellen Bauweisen zeigte sich schon gleich zu Beginn der Bautätigkeiten: „Beim Bau der Tiefgarage hatten wir anfangs mit schlechtem Wetter zu kämpfen“, berichtet Beate Schneider, BImA-Projektverantwortliche aus der Portfoliomanagement-Hauptstelle München. „Im Gegensatz dazu ist die Hochbauphase mit den Raummodulen sehr reibungslos verlaufen.“ Und Thies Langholz, Leiter der Wohnraumoffensive bei der BImA, ergänzt: „Hierbei hat sich ein großer Vorteil der Modulbauweise gezeigt: die Vorfertigung der Module in einer trockenen, witterungsgeschützten Produktionshalle. Außerdem hält die nur kurze Montagezeit draußen auf der Baustelle die Belastungen für Anwohnerinnen und Anwohner, etwa durch Lärm und zusätzlichen Verkehr, sehr gering.“
Seit Sommer 2022 sind die ersten beiden Häuser bezogen – exakt wie es der Fixtermin vorsah. Auf dem benachbarten Baufeld sind Anfang 2023 die beiden nächsten Gebäude fertig geworden.
