Möglicher Covenants-Verstoß – die European Science Park Group AG (ESPG) fordert die Gläubiger der erst im vergangenen Jahr um drei Jahre verlängerten Anleihe 2018/26 erneut zu einer Stimmabgabe im Rahmen einer Abstimmung ohne Versammlung auf. Hintergrund ist ein möglicher Verstoß der Gesellschaft gegen eine Verpflichtung aus den Anleihebedingungen („Gesamt-LTV-Covenant“). Um diesem möglichen Verstoß vorzubeugen, bittet die ESPG AG vorsorglich um die Aussetzung des „Gesamt-LTV-Covenants“. Außerdem werden von der Emittentin in diesem Zusammenhang noch weitere Anpassungen der Anleihebedingungen angestrebt.
Aussetzung des Gesamt-LTV-Covenants angestrebt
Hintergrund: Der relevante Vergleichswert des LTV wurde laut den Anleihebedingungen dabei zum 31. Dezember 2023 auf 75 %, zum 31. Dezember 2024 auf 70 % und zum 31. Dezember 2025 auf 65 % festgelegt. Nach den gegenwärtig vorliegenden, aber noch vorläufigen Bewertungs- und Berechnungsgrundlagen geht der ESPG-Vorstand davon aus, dass der Gesamt-LTV zum 31. Dezember 2023 bei 74,3 % liegt und der Gesamt-LTV-Covenant damit eingehalten werden. kann. So weit, so gut.
ABER, da der vorläufige Wert nur ganz knapp unter dem relevanten Vergleichswert liegt und es im Rahmen der Abschlussprüfung noch zu Anpassungen der Bewertungs- und Berechnungsgrundlagen kommen kann, ist laut ESPG nicht auszuschließen, dass der Wert von 75 % zum 31. Dezember 2023 eventuell doch noch überschritten wird. Daher bittet die ESPG AG, die Gläubiger der Anleihe 2018/26 vorsorglich um Zustimmungserteilung zur Aussetzung des Gesamt-LTV-Covenants zum 31. Dezember 2023. Eine erste Abstimmung ohne Versammlung dazu wird im Zeitraum vom 18. bis 20. März 2024 stattfinden.
Neben der Aussetzung des Gesamt-LTV-Covenants zum 31. Dezember 2023 schlägt die ESPG den Anleihegläubigern vor, dem gemeinsamen Vertreter der Anleihegläubiger die Befugnis einzuräumen, bei Bedarf auch für 2024 und 2025 einer (erneuten) Aussetzung des Gesamt-LTV-Covenants gegenüber der Emittentin zuzustimmen. Zudem soll – ebenfalls rein vorsorglich – einer möglichen Aufstockung des Volumens der Anleihe 2018/2026 um bis zu 20 % des derzeit ausstehenden Gesamtnennbetrages zu einem Kurs von mindestens 95 % des Nennbetrages zugestimmt werden, um weitere finanzielle Flexibilität zu erhalten. Die Aufforderung zur Stimmabgabe wird darüber hinaus noch weitere Vorschläge zu Änderungen der Anleihebedingungen enthalten.
Gesteigerte Mieteinnahmen in 2023
Die ESPG AG hat das Geschäftsjahr 2023 nach eigenen Angaben in einem schweren Marktumfeld mit „soliden Geschäftszahlen“ und gesteigerten Mieteinnahmen abgeschlossen. Nach vorläufigen Zahlen lag das bereinigte Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung bei 9,2 Mio. Euro (Vorjahr: 7,7 Mio. Euro). Die annualisierten Mieteinnahmen erreichten im Dezember 2023 rund 12,7 Mio. Euro (+22,1 % ggü. Vorjahr). Die durchschnittliche Nettokaltmiete stieg aufgrund von neuen Mietverträgen und der Indexierung von Bestandsmietverträgen von €9,16/m2 im Dezember 2022 auf €9,89/m2 im Dezember 2023. Zudem wurde der Leerstand mit Neuvermietungen auf 17,0 % reduziert.
Zum 31. Dezember 2022 betrug der testierte Marktwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 228,5 Mio. Euro. Nach Bewertungsgutachten, die allerdings noch vorläufig sind, ist laut ESPG davon auszugehen, dass der Immobilienwert zum 31. Dezember 2023 stabil bleiben wird. Negative Markteffekte wurden demnach weitestgehend durch die deutliche Steigerung der Vermietungserlöse und gezielte Investitionen in den Bestand kompensiert. Die liquiden Mittel steigen zum 31. Dezember 2023 auf 7,2 Mio. Euro und erreichen damit einen Rekordwert (31.12.2022: 3,0 Mio. Euro).
„Das Marktumfeld für Immobiliengesellschaften bleibt außerordentlich anspruchsvoll und komplex. Angesichts der aktuellen Herausforderungen stimmt mich die Entwicklung von ESPG sehr zuversichtlich. Wir haben die Mieteinnahmen deutlich gesteigert und unser Portfoliowert zeigt sich nach vorläufigen Bewertungsgutachten stabil. Diese Entwicklung verdeutlicht, dass wir mit der Fokussierung auf Science Parks auf dem richtigen Weg sind“, sagt Dr. Ralf Nöcker, Vorstand der ESPG AG. Vorstandskollege Markus Drews ergänzt: „Mit unserem Science Park-Portfolio sind wir ausgesprochen gut durch eine höchst schwierige Marktphase gekommen. Wir verzeichnen eine anhaltend hohe Nachfrage nach unseren Spezialflächen Unser Anspruch ist es, gemeinsam mit unseren Investoren und Bondholdern die ESPG zu dem Marktführer für Science Parks in Europa zu entwickeln.“
Investoren-Call am 20. Februar 2024 um 16 Uhr
ESPG bietet am kommenden Dienstag, 20. Februar um 16 Uhr, einen Update-Call (Zoom) für Anleiheinvestoren an. Die Teilnehmer können während des Calls Fragen über die Chat-Funktion einreichen. Zudem wird es eine aktualisierte Unternehmenspräsentation geben.
Aussetzung des Gesamt-LTV-Covenants angestrebt
Hintergrund: Der relevante Vergleichswert des LTV wurde laut den Anleihebedingungen dabei zum 31. Dezember 2023 auf 75 %, zum 31. Dezember 2024 auf 70 % und zum 31. Dezember 2025 auf 65 % festgelegt. Nach den gegenwärtig vorliegenden, aber noch vorläufigen Bewertungs- und Berechnungsgrundlagen geht der ESPG-Vorstand davon aus, dass der Gesamt-LTV zum 31. Dezember 2023 bei 74,3 % liegt und der Gesamt-LTV-Covenant damit eingehalten werden. kann. So weit, so gut.
ABER, da der vorläufige Wert nur ganz knapp unter dem relevanten Vergleichswert liegt und es im Rahmen der Abschlussprüfung noch zu Anpassungen der Bewertungs- und Berechnungsgrundlagen kommen kann, ist laut ESPG nicht auszuschließen, dass der Wert von 75 % zum 31. Dezember 2023 eventuell doch noch überschritten wird. Daher bittet die ESPG AG, die Gläubiger der Anleihe 2018/26 vorsorglich um Zustimmungserteilung zur Aussetzung des Gesamt-LTV-Covenants zum 31. Dezember 2023. Eine erste Abstimmung ohne Versammlung dazu wird im Zeitraum vom 18. bis 20. März 2024 stattfinden.
Neben der Aussetzung des Gesamt-LTV-Covenants zum 31. Dezember 2023 schlägt die ESPG den Anleihegläubigern vor, dem gemeinsamen Vertreter der Anleihegläubiger die Befugnis einzuräumen, bei Bedarf auch für 2024 und 2025 einer (erneuten) Aussetzung des Gesamt-LTV-Covenants gegenüber der Emittentin zuzustimmen. Zudem soll – ebenfalls rein vorsorglich – einer möglichen Aufstockung des Volumens der Anleihe 2018/2026 um bis zu 20 % des derzeit ausstehenden Gesamtnennbetrages zu einem Kurs von mindestens 95 % des Nennbetrages zugestimmt werden, um weitere finanzielle Flexibilität zu erhalten. Die Aufforderung zur Stimmabgabe wird darüber hinaus noch weitere Vorschläge zu Änderungen der Anleihebedingungen enthalten.
Gesteigerte Mieteinnahmen in 2023
Die ESPG AG hat das Geschäftsjahr 2023 nach eigenen Angaben in einem schweren Marktumfeld mit „soliden Geschäftszahlen“ und gesteigerten Mieteinnahmen abgeschlossen. Nach vorläufigen Zahlen lag das bereinigte Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung bei 9,2 Mio. Euro (Vorjahr: 7,7 Mio. Euro). Die annualisierten Mieteinnahmen erreichten im Dezember 2023 rund 12,7 Mio. Euro (+22,1 % ggü. Vorjahr). Die durchschnittliche Nettokaltmiete stieg aufgrund von neuen Mietverträgen und der Indexierung von Bestandsmietverträgen von €9,16/m2 im Dezember 2022 auf €9,89/m2 im Dezember 2023. Zudem wurde der Leerstand mit Neuvermietungen auf 17,0 % reduziert.
Zum 31. Dezember 2022 betrug der testierte Marktwert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 228,5 Mio. Euro. Nach Bewertungsgutachten, die allerdings noch vorläufig sind, ist laut ESPG davon auszugehen, dass der Immobilienwert zum 31. Dezember 2023 stabil bleiben wird. Negative Markteffekte wurden demnach weitestgehend durch die deutliche Steigerung der Vermietungserlöse und gezielte Investitionen in den Bestand kompensiert. Die liquiden Mittel steigen zum 31. Dezember 2023 auf 7,2 Mio. Euro und erreichen damit einen Rekordwert (31.12.2022: 3,0 Mio. Euro).
„Das Marktumfeld für Immobiliengesellschaften bleibt außerordentlich anspruchsvoll und komplex. Angesichts der aktuellen Herausforderungen stimmt mich die Entwicklung von ESPG sehr zuversichtlich. Wir haben die Mieteinnahmen deutlich gesteigert und unser Portfoliowert zeigt sich nach vorläufigen Bewertungsgutachten stabil. Diese Entwicklung verdeutlicht, dass wir mit der Fokussierung auf Science Parks auf dem richtigen Weg sind“, sagt Dr. Ralf Nöcker, Vorstand der ESPG AG. Vorstandskollege Markus Drews ergänzt: „Mit unserem Science Park-Portfolio sind wir ausgesprochen gut durch eine höchst schwierige Marktphase gekommen. Wir verzeichnen eine anhaltend hohe Nachfrage nach unseren Spezialflächen Unser Anspruch ist es, gemeinsam mit unseren Investoren und Bondholdern die ESPG zu dem Marktführer für Science Parks in Europa zu entwickeln.“
Investoren-Call am 20. Februar 2024 um 16 Uhr
ESPG bietet am kommenden Dienstag, 20. Februar um 16 Uhr, einen Update-Call (Zoom) für Anleiheinvestoren an. Die Teilnehmer können während des Calls Fragen über die Chat-Funktion einreichen. Zudem wird es eine aktualisierte Unternehmenspräsentation geben.
