Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Dr. Nöcker, die ESPG AG hat letzten Freitag zu einer Beschlussfassung über die Aussetzung bestimmter Anleihebedingungen eingeladen. Was sind die Hintergründe und was bedeutet das für die Gesellschaft?
Ralf Nöcker: Wir laden zu einer Anleihegläubigerversammlung ein, da wir nicht ausschließen können, dass der Loan-to-Value, also der Beleihungswert unseres Science Park-Portfolios, die Zielmarken der Anleihebedingungen verfehlen wird. Die Ursache liegt insbesondere im ungemein herausfordernden Branchenumfeld, durch das Immobilienwerte in der Breite stark unter Druck geraten sind. So mussten nahezu alle größeren Immobiliengesellschaften ihre Bestände abwerten. Nach den uns vorliegenden Bewertungsgutachten zeigt sich unser Science Park-Portfolio ausgesprochen stabil. Da dieser vorläufige Wert aber nur leicht unter dem relevanten Vergleichswert liegt und es im Rahmen der Abschlussprüfung noch zu Änderungen beim Bewertungsergebnis kommen kann, können wir nicht ausschließen, die Zielmarke doch noch zu verfehlen. Dies gilt auch für die Jahre 2024 und 2025, für die die ursprünglich angenommenen Wertsteigerungen heute nicht mehr realistisch erscheinen.
Darüber hinaus soll rein vorsorglich über eine mögliche Aufstockung des Volumens der Anleihe 2018/2026 um bis zu 20 Prozent abgestimmt werden. Die Beschlussfassungen eröffnet uns die Flexibilität, statt der geplanten Mezzanine Finanzierung alternativ den Bond zu erhöhen. Dies setzt allerdings das Interesse der Bondholder voraus, uns weiter zu unterstützen. In jedem Fall ist dies ein alternatives Finanzierungsmodel, das wir schon jetzt anlegen wollen, ohne wieder in eine langwierige, umständliche und teuere Gläubigerversammlung gehen zu müssen.
Anleihen Finder: Um Missverständnisse bei dem Thema zu vermeiden – gibt es Zahlungsschwierigkeiten oder andere aktuelle Probleme bei der ESPG AG?
„Die Nachfrage nach hoch spezialisierten Arbeits- und Forschungsflächen in Science Parks bleibt ausgesprochen hoch“
Ralf Nöcker: Nein, die gibt es nicht. Als Bestandshalter von Science Parks befinden wir uns im Vergleich zu anderen Immobilien-Unternehmern, und vor allem den Projektentwicklern, in einer komfortablen Situation. Die Nachfrage nach hoch spezialisierten Arbeits- und Forschungsflächen in Science Parks, zu denen u.a. Labore oder Reinräume gehören, bleibt ausgesprochen hoch. Allein im letzten Geschäftsjahr haben wir unsere Mieteinnahmen gegenüber dem Vorjahr um mehr als 20 Prozent gesteigert. Zudem ist es uns gelungen neue prominente Mieter wie etwa das Deutsche Zentrum für Luft- und Raumfahrt e.V. (DLR) zu gewinnen. Unser Free Cashflow vor Capex beträgt mehr als sechs Millionen Euro, nachdem wir den Zins der Anleihe vollständig und pünktich bezahlt haben. Mit Blick auf die weitere Geschäftsentwicklung sehe ich unser Unternehmen sehr gut aufgestellt. Aber natürlich hat die Anleihe einen wesentlichen Stellenwert in unserer Finanzierungsstruktur. Daher werden wir eine Lösung mit unseren Anleihegläubigern finden. Die hierzu bislang geführten Gespräche stimmen mich sehr zuversichtlich.
Anleihen Finder: Wie groß ist gegenwärtig das Science Park-Portfolio der ESPG AG und wie hoch ist der gegenwärtige Marktwert der Immobilien (im Vergleich zum Vorjahr)? Sind Sie von der Wertentwicklung des Portfolios überrascht worden?
„Science Parks bleiben ein vergleichsweise wertstabiles Investment“
Ralf Nöcker: Unser Science Park-Portfolio mit derzeit 16 Objekten mit einer Gesamtfläche von rund 126.000 Quadratmetern wurde zum 31. Dezember 2022 mit einem Marktwert von 228,5 Millionen Euro bewertet. Ein Jahr später, also zum 31. Dezember 2023, kommen die Bewerter auf einen vorläufigen Marktwert von 229,8 Millionen Euro. Unser Portfolio zeigt sich also wertstabil. Dies liegt vor allem an unseren starken Vermietungsergebnissen, die sich auf in dem Anstieg der für das Wertgutachten wichtigen nachhaltigen Marktmiete niederschlägt. In Anbetracht des aktuell herausfordernden Marktumfelds im Immobilienbereich ist dies ein starkes Zeichen. Science Parks bleiben ein vergleichsweise wertstabiles Investment. So hat die Immobilienkommission der DVFA erst kürzlich in einer Pressemitteilung bekanntgegeben, dass mit einer Abwertung der Portfoliowerte in Deutschland von vier bis 12 Prozent zu rechnen ist. Ein von uns untersuchtes Comparative Set von deutschen Immobilien-Unternehmen hat ihre Bestände zum Jahresende 2023 um durchschnittlich 7% abgewertet. Zum Zeitpunkt der Festlegung der Covenants unserer Anleihe war noch nicht ersichtlich, wie volatil sich das Marktumfeld entwickelt.
Anleihen Finder: Wie ärgerlich ist die aktuelle Situation – gerade in Anbetracht dessen, dass die operative Entwicklung des Unternehmens ja eigentlich gut voranschreitet und Sie zuletzt auch über einige neue Vermietungserfolge berichten konnten?
„Es wird ein völlig falsches Bild vermittelt, schließlich hat sich unser Geschäft im letzten Jahr sehr gut entwickelt“
Ralf Nöcker: Natürlich ist eine solche Situation ärgerlich, da hierdurch ein völlig falsches Bild vermittelt wird. Schließlich hat sich unser Geschäft im letzten Jahr sehr gut entwickelt. Ferner ist es nicht optimal, dass wir unsere Gläubiger innerhalb weniger Monate zwei Mal um eine Abstimmung über die Anleihebedingungen bitten müssen. Aus diesem Grund wollen wir Vorkehrungen für die Zukunft schaffen, und für 2024 und 2025 den gemeinsamen Vertreter stärker bevollmächtigen. Dahin zielt auch die Moeglichkeit, den Bond aufzustocken, obwohl es aktuell dazu keine konkreten Pläne gibt.
Darum haben mich die Gespräche mit unseren Anlegern und Bondholdern in den letzten Tagen sehr zuversichtlich gestimmt. Hier habe ich überwiegend Verständnis und Zuspruch erhalten. Den Investoren ist die aktuell schwierige Gesamtsituation der Immobilienbranche durchaus bewusst und sie erkennen auch, dass wir uns trotz der Abwertungen operativ äußerst vielversprechend entwickeln. Gemeinsam wollen wir mit ihnen das Science Park-Portfolio von ESPG auch künftig weiter ausbauen und damit auf die nächste Stufe heben.
ANLEIHE CHECK: Die ESPG-Anleihe 2018/26 (ISIN: DE000A2NBY22) hat ein platziertes Volumen von rd. 46 Mio. Euro. Die Unternehmensanleihe wurde im vergangenen Jahr mit Zustimmung der Anleihegläubiger um drei Jahre bis zum 1. Oktober 2026 verlängert. Dabei wurde auch der Verpflichtungskatalog für die Emittentin angepasst und der Zinskupon von 6,00 % p.a. auf 9,50 % p.a. erhöht. Die Anleihe notiert gegenwärtig an der Börse Frankfurt bei 45% (Stand: 20.02.2024).
Anleihen Finder: Wie haben sich die operativen Kennzahlen und Mieteinnahmen im Jahr 2023 konkret entwickelt und wie sieht Ihre Planung für 2024 aus?
Ralf Nöcker: Wir haben auf unserer Webseite Ende Dezember 2023 einen detaillierten Business Plan veröffentlicht, der eine Mehrjahresplanung bis zum Jahr 2026 berücksichtigt. Dieser sieht vor, die Miteinkünfte durch inflationsbedingte Anpassungen und mit Hilfe neuer Vertragsabschlüsse zu erhöhen, die Kostenstruktur zu optimieren sowie die Leerstandsquote unserer Science Parks zu reduzieren. So ist es uns bereits im Geschäftsjahr 2023 gelungen, weitere Mietverträge mit einer Gesamtfläche von 14.800 Quadratmetern zu unterzeichnen. Damit haben wir die jährlichen Mieteinkünfte auf etwa 12,7 Millionen Euro erhöht. Dies entspricht einer Steigerung im Vergleich zum Vorjahr von mehr als 20 Prozent. Ausgehend von einer weiterhin positiv verlaufenden Geschäftsentwicklung rechnen wir derzeit damit, die Mieteinkünfte in den kommenden Jahren weiter zu steigern.
Anleihen Finder: Inwiefern bremst der Covenants-Bruch Ihre zukünftigen Pläne aus? Können und werden Sie irgendwelche strategischen oder operativen Maßnahmen ergreifen, um einem solchen Szenario in der Zukunft entgegenzuwirken?
Ralf Nöcker: Wir gehen davon aus, dass die Gläubiger unserem Angebot zustimmen werden. Hinzu kommt, dass die Überschreitung der Loan-to-Value-Zielmarke keine Auswirkung auf unsere Strategie und unser operatives Geschäft haben wird. So sehen wir zum aktuellen Zeitpunkt keinen Grund vom bereits eingeschlagenen strategischen Wachstumskurs abzuweichen. Vielmehr zeigt die jüngere Geschäftsentwicklung, dass wir uns mit diesem Kurs ausgesprochen gut entwickeln – und das in Anbetracht eines sehr anspruchsvollen Marktumfelds. Wenn sich das Gesamtumfeld wieder aufzuhellen beginnt, ist damit zu rechnen, dass es auch wieder zu Aufwertungen unserer Immobilienwerte kommen wird.
Anleihen Finder: Was müssen ihre Anleiheinhaber nun tun, um an der Abstimmung teilzunehmen und was ist das konkrete Ziel der Beschlussfassungen?
„Das Wichtigste ist, dass sich die Anleger zeitnah zur Abstimmung anmelden“
Ralf Nöcker: Das Wichtigste ist, dass sich die Anleger zeitnah zur Abstimmung anmelden. Um es unseren Anlegern so komfortabel wie möglich zu machen, haben wir uns für eine Abstimmung ohne Versammlung entschieden. Neben der Anmeldung müssen die Anleger auch wie gehabt einen Eigentumsnachweis und einen Sperrvermerk einreichen. Stimmberechtige Personen finden auf unserer Website ein Formular zur Stimmabgabe, das sie zwischen den 18. und 20. März an den Abstimmungsleiter übersenden müssen. Alternative können auch Dritte für die Abgabe der Stimme bevollmächtigt werden.
Anleihen Finder: Was stimmt Sie für die weitere Entwicklung am Immobilien-Markt optimistisch? Welche Bewertung Ihres Portfolios betrachten Sie als fair und angemessen und welchen Ausblick können Sie Ihren Gläubigern für die Zukunft geben?
Ralf Nöcker: Angesichts der nach wie vor hohen Zinsen und der verbleidenden Infaltion gehen wir auch vor dem Hintergrund des geringen Wirtschaftswachstums davon aus, dass wir in den nächsten Wochen noch von einer ganzen Reihe von Meldungen über Immobilienabwertungen lesen werden. Dies wird vor allem Büro-Lastige Portfoliien betreffen, die sich noch an die neue Arbeitswelt anpassen muessen. Da sind Sciecne Parks schon ganz vorne. Es kann aber sein, das die Talsohle des Marktzyklus nicht mehr weit weg ist. Darum bin ich davon überzeugt, dass Unternehmen mit einer klaren Strategie, einem werthaltigen Portfolio und einer ausreichenden Cash-Reserve aus der aktuellen Schwächephase als Gewinner hervorgehen werden. Da wir unsere Hausaufgaben gemacht haben und die Entwicklung des Marktes genauestens beobachten, sehen wir uns sehr gut positioniert und blicken optimistisch in die Zukunft.
Anleihen Finder: Herr Dr. Nöcker, besten Dank.
Hinweis: Hier finden Sie zudem weitere Informationen zur ESPG AG, zur Anleihe 2018/26 und zur geplanten Abstimmung
Anleihen Finder Redaktion.