Die FCR Immobilien AG, deren Geschäftsmodell auf überdurchschnittliche Renditen durch den Erwerb von Einkaufs- und Fachmarktzentren an Sekundärstandorten zielt, hat die Herausforderungen am Immobilienmarkt im Geschäftsjahr 2022 bislang gut gemeistert und Mieteinnahmen und Ertragszahlen weiter steigern können. Für ihren Wachstumskurs nutzt das Unternehmen seit vielen Jahren den Kapitalmarkt, Anfang kommenden Jahres steht nun die Rückzahlung der 2018er Unternehmensanleihe an. Wir haben mit Gründer und FCR-Vorstand Falk Raudies über die aktuelle Geschäftsentwicklung, den Immobilienmarkt sowie die weiteren (Refinanzierungs-)Pläne der FCR Immobilien AG gesprochen.
Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Raudies, wie lief das aktuelle Geschäftsjahr 2022 mit seinen vielen exogenen Einflussfaktoren bislang für die FCR Immobilien AG? Wie zufrieden sind Sie?
Falk Raudies: Wir sind sehr zufrieden mit dem Geschäftsverlauf. Die FCR kann auch 2022 nahtlos an die erfolgreichen Vorjahre anknüpfen, was die 9-Monatszahlen zeigen. So lagen wir nach den ersten 9 Monaten 2022 bei den Umsatzerlösen aus der Vermietung mit einem Plus von rd. 32 % bei 25,6 Mio. Euro und bei den Funds from Operations durch den Anstieg um rd. 31 % auf 7,2 Mio. Euro bereits über dem Gesamtwert des Vorjahres. Wir haben also mit der Bewirtschaftung unseres Immobilienbestands, operativ, deutlich mehr verdient. Dies zeigt die Qualität unseres Immobilienbestands, aber auch unser erfolgreiches Asset Management. Unser Gesamtportfolio weist mit einer Vermietungsquote von über 93 % und einem WAULT von über 5 Jahren eine hohe Stabilität aus.
Anleihen Finder: Wie wirken sich die Auswirkungen des Ukraine-Kriegs, insbesondere mit steigenden Energiekosten, aber auch die Zinswende und die Inflation auf Ihr Geschäftsmodell aus? In welchen Bereichen spüren Sie die Folgen deutlich und wie begegnen Sie dem?
„Eine hohe Inflation führt hier zu einer entsprechenden Steigerung der Mieteinnahmen“
Falk Raudies: Hier ist natürlich vor allem der deutliche Zinsanstieg zu nennen, der die gesamte Immobilienbranche betrifft. Aber wir haben bei der FCR auch Effekte, die in diesem Umfeld die Entwicklung abfedern. So ist im nächsten Jahr unsere 6,0 %-Anleihe fällig. Da wir uns derzeit günstiger refinanzieren können, führt der Wegfall dieses relativ hohen Kupons zu einer Zinsersparnis. Zudem sollte noch beachtet werden, dass bei Gewerbemietverträgen regelmäßig Indexklauseln enthalten sind. Diese regeln einen Anstieg der Miete in Abhängigkeit von der Inflation. Vereinfacht gesagt, eine hohe Inflation führt hier zu einer entsprechenden Steigerung der Mieteinnahmen. Dies ist wie ein Hedging zu sehen.In diesem Zusammenhang ist auch unsere eigene Software zu nennen, die maßgeblich unterstützend für unsere effiziente und profitable Unternehmensentwicklung ist. So konnten wir zusätzlich zu unserem dynamischen Wachstum nachhaltige Skaleneffekte erzielen, das heißt: Unsere Aufwände beispielsweise mit Blick auf Material und Personal entwickelten sich unterproportional, in Teilen reduzierten sich diese sogar.
Anleihen Finder: Wie groß ist das Immobilien-Portfolio der FCR Immobilien AG derzeit in Gänze und welche jährlichen Netto-Mieten generieren Sie damit?
Falk Raudies: Unser Bestandsportfolio ist auf über 100 Immobilien angewachsen. Die annualisierten Nettomieten sind dabei inzwischen auf 31,3 Mio. Euro gestiegen. Ende 2020 lag dieser Wert noch bei 19,5 Mio. Euro. In knapp zwei Jahren konnten wir die annualisierten Nettomieten somit um über 60 % steigern. Eine sehr erfreuliche Entwicklung, wie ich finde. Der Wert des Portfolios beläuft sich aktuell auf über 430 Mio. Euro. Der Schwerpunkt unseres Portfolios liegt unverändert auf Einkaufs- und Fachmarktzentren, gerne in Sekundärlagen mit Nahversorgungsfunktion.
Anleihen Finder: Wie gestaltet sich IhreTransaktions-Bilanz (sowohl Käufe als auch Verkäufe) in 2022? Wie sieht die Planung/Pipeline für 2023 aus?
Falk Raudies: Wir haben für unseren Immobilienbestand 8 Ankäufe getätigt, die hervorragend zu unserem Portfolio hinsichtlich ihrer stabilen Ertragskraft passen. Als Bestandshalter haben wir uns 2022 darauf konzentriert, unser Portfolio profitabel weiterzuentwickeln. Entsprechend haben wir auf größere Verkäufe bewusst verzichtet.
Anleihen Finder: Haben sich Ihre Kriterien zum Kauf/Verkauf von Gewerbe- und Handelsimmobilien in den vergangenen Monaten verändert? Inwiefern nutzen Sie weiterhin KI für Ihre Objektidentifizierungen?
„Erwarten aufgrund des veränderten Marktumfeldes schon bald gute opportunistische Investitionsmöglichkeiten“
Falk Raudies: Unsere eigene Software deckt die gesamten Kernbereiche der Wertschöpfungskette unter Einbeziehung Künstlicher Intelligenz ab. Hierzu gehört auch der Einkauf, wobei wir durch die Software auf Marktopportunitäten aufmerksam gemacht werden und auch eine erste Potenzialabschätzung erfolgt. Unsere Ankaufskriterien haben sich nicht verändert. Wir investieren weiter bevorzugt in Einkaufs- und Fachmarktzentren in Sekundärlagen mit einer attraktiven Anfangsrendite. Ich gehe davon aus, dass sich durch das veränderte Marktumfeld schon bald sehr gute opportunistische Investitionsmöglichkeiten ergeben. Hierauf bereiten wir uns entsprechend bei unseren Transaktionen und unserer Liquiditätsplanung vor.
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(Das vollständige Interview lesen Sie hier)
Anleihen Finder Redaktion.
Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Raudies, wie lief das aktuelle Geschäftsjahr 2022 mit seinen vielen exogenen Einflussfaktoren bislang für die FCR Immobilien AG? Wie zufrieden sind Sie?
Falk Raudies: Wir sind sehr zufrieden mit dem Geschäftsverlauf. Die FCR kann auch 2022 nahtlos an die erfolgreichen Vorjahre anknüpfen, was die 9-Monatszahlen zeigen. So lagen wir nach den ersten 9 Monaten 2022 bei den Umsatzerlösen aus der Vermietung mit einem Plus von rd. 32 % bei 25,6 Mio. Euro und bei den Funds from Operations durch den Anstieg um rd. 31 % auf 7,2 Mio. Euro bereits über dem Gesamtwert des Vorjahres. Wir haben also mit der Bewirtschaftung unseres Immobilienbestands, operativ, deutlich mehr verdient. Dies zeigt die Qualität unseres Immobilienbestands, aber auch unser erfolgreiches Asset Management. Unser Gesamtportfolio weist mit einer Vermietungsquote von über 93 % und einem WAULT von über 5 Jahren eine hohe Stabilität aus.
Anleihen Finder: Wie wirken sich die Auswirkungen des Ukraine-Kriegs, insbesondere mit steigenden Energiekosten, aber auch die Zinswende und die Inflation auf Ihr Geschäftsmodell aus? In welchen Bereichen spüren Sie die Folgen deutlich und wie begegnen Sie dem?
„Eine hohe Inflation führt hier zu einer entsprechenden Steigerung der Mieteinnahmen“
Falk Raudies: Hier ist natürlich vor allem der deutliche Zinsanstieg zu nennen, der die gesamte Immobilienbranche betrifft. Aber wir haben bei der FCR auch Effekte, die in diesem Umfeld die Entwicklung abfedern. So ist im nächsten Jahr unsere 6,0 %-Anleihe fällig. Da wir uns derzeit günstiger refinanzieren können, führt der Wegfall dieses relativ hohen Kupons zu einer Zinsersparnis. Zudem sollte noch beachtet werden, dass bei Gewerbemietverträgen regelmäßig Indexklauseln enthalten sind. Diese regeln einen Anstieg der Miete in Abhängigkeit von der Inflation. Vereinfacht gesagt, eine hohe Inflation führt hier zu einer entsprechenden Steigerung der Mieteinnahmen. Dies ist wie ein Hedging zu sehen.In diesem Zusammenhang ist auch unsere eigene Software zu nennen, die maßgeblich unterstützend für unsere effiziente und profitable Unternehmensentwicklung ist. So konnten wir zusätzlich zu unserem dynamischen Wachstum nachhaltige Skaleneffekte erzielen, das heißt: Unsere Aufwände beispielsweise mit Blick auf Material und Personal entwickelten sich unterproportional, in Teilen reduzierten sich diese sogar.
Anleihen Finder: Wie groß ist das Immobilien-Portfolio der FCR Immobilien AG derzeit in Gänze und welche jährlichen Netto-Mieten generieren Sie damit?
Falk Raudies: Unser Bestandsportfolio ist auf über 100 Immobilien angewachsen. Die annualisierten Nettomieten sind dabei inzwischen auf 31,3 Mio. Euro gestiegen. Ende 2020 lag dieser Wert noch bei 19,5 Mio. Euro. In knapp zwei Jahren konnten wir die annualisierten Nettomieten somit um über 60 % steigern. Eine sehr erfreuliche Entwicklung, wie ich finde. Der Wert des Portfolios beläuft sich aktuell auf über 430 Mio. Euro. Der Schwerpunkt unseres Portfolios liegt unverändert auf Einkaufs- und Fachmarktzentren, gerne in Sekundärlagen mit Nahversorgungsfunktion.
Anleihen Finder: Wie gestaltet sich IhreTransaktions-Bilanz (sowohl Käufe als auch Verkäufe) in 2022? Wie sieht die Planung/Pipeline für 2023 aus?
Falk Raudies: Wir haben für unseren Immobilienbestand 8 Ankäufe getätigt, die hervorragend zu unserem Portfolio hinsichtlich ihrer stabilen Ertragskraft passen. Als Bestandshalter haben wir uns 2022 darauf konzentriert, unser Portfolio profitabel weiterzuentwickeln. Entsprechend haben wir auf größere Verkäufe bewusst verzichtet.
Anleihen Finder: Haben sich Ihre Kriterien zum Kauf/Verkauf von Gewerbe- und Handelsimmobilien in den vergangenen Monaten verändert? Inwiefern nutzen Sie weiterhin KI für Ihre Objektidentifizierungen?
„Erwarten aufgrund des veränderten Marktumfeldes schon bald gute opportunistische Investitionsmöglichkeiten“
Falk Raudies: Unsere eigene Software deckt die gesamten Kernbereiche der Wertschöpfungskette unter Einbeziehung Künstlicher Intelligenz ab. Hierzu gehört auch der Einkauf, wobei wir durch die Software auf Marktopportunitäten aufmerksam gemacht werden und auch eine erste Potenzialabschätzung erfolgt. Unsere Ankaufskriterien haben sich nicht verändert. Wir investieren weiter bevorzugt in Einkaufs- und Fachmarktzentren in Sekundärlagen mit einer attraktiven Anfangsrendite. Ich gehe davon aus, dass sich durch das veränderte Marktumfeld schon bald sehr gute opportunistische Investitionsmöglichkeiten ergeben. Hierauf bereiten wir uns entsprechend bei unseren Transaktionen und unserer Liquiditätsplanung vor.
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(Das vollständige Interview lesen Sie hier)
Anleihen Finder Redaktion.
