Bauforderung der Verbände: Weniger Auflagen, klarere Förderung, mehr Bezahlbarkeit

Im Grunde haben alle Bundesregierungen der letzten zwanzig Jahre die Baupolitik stiefmütterlich behandelt (offenbar nach dem Motto: „Gebaut wird sowieso immer“). Der Rückgang im Neubau, der sich aktuell immer deutlicher abzeichnet, müsste das schlafende politische Dornröschen eigentlich unsanft wachrütteln: Vor allem im Wohnungsbau sorgt die brisante Mischung aus exorbitant steigenden Bau- und Zinskosten, steigenden Umweltauflagen, Zuwanderung und zu geringem Wohnangebot im bezahlbaren Segment für sozialen Zündstoff. Zudem werden immerhin etwa 60 Prozent der Investitionen im Bausektor getätigt – auch für den Wirtschaftsstandort Deutschland ist das Wohlergehen der Bauwirtschaft daher entscheidend. Das Positionspapier des Verbändebündnis Wohnungsbau hat aber deutlich mehr zu bieten als eine schallende Watsche für das Bauministerium: Die drei Kernempfehlungen der Verbände an die Politik haben wir im folgenden Artikel zusammengefasst. 

Das Verbändebündnis beruft sich auf eine eigene Studie, die auf dem 14. Wohnungsbautag am 20. April 2023 der Öffentlichkeit präsentiert wurde. Darin wird ein Prognoseszenario entworfen, das einen Absturz von 250.000 Fertigstellungen von Wohnungen in 2023 und nurmehr 200.000 in 2024 in Aussicht stellt. Deshalb skizziert die Studie drei Direktmaßnahmen, die aus ihrer Sicht zu ergreifen sind, damit stattdessen zumindest 300.000 Wohnungen pro Jahr realisiert werden können (die vollmundig vom Bund in Aussicht gestellten 400.000 Einheiten pro Jahr peilt das Bündnis bezeichnenderweise gar nicht erst an).

• Schritt 1: Förderung ausbauen und mehr auf das soziale und bezahlbare Segment ausrichten
  Die aktuellen Fördervorgaben sind bekanntlich an den Nachweis der Erfüllung der Effizienzhaus 40-Standards geknüpft, um die Gebäudewende voranzutreiben. Damit überfordert der Gesetzgeber laut Studie allerdings erheblich die Realisierung von bezahlbarem Wohnraum für mittlere Einkommensgruppen, die ohne ausreichende Förderungen nicht mehr möglich ist. Das Bündnis kritisiert zudem, dass durch die EH 40-Bedingung die Vorgaben für die Nachweisführung noch komplexer werden und so die Inanspruchnahme einer Förderung eher verhindert als erleichtert – aus diesem Grund müssen die Förderbedingungen laut Bündnis unbedingt klarer und einfacher gemacht werden.

Zudem fordern die Verbände den Staat dazu auf, mit einer Sozialwohnungsbauinitiative auf die steigenden Bauzinsen und -preise zu reagieren. Ein Sondervermögen von 50 Milliarden Euro wird von der Verbandsstudie empfohlen, um dem politisch schließlich selbst gesetzten Ziel der Errichtung von 100.000 neuen Sozialmietwohnungen pro Jahr bis 2025 überhaupt gerecht werden zu können. Dazu kämen noch 60.000 weitere aus demografischer Sicht nötige Wohneinheiten im bezahlbaren Sektor, für die dem Bund ein weiteres Sondervermögen von 22 Milliarden Euro vorgerechnet wird.

• Schritt 2: noch nicht begonnene genehmigte Projekte umdeklarieren und Baulandflächen ausweisen
  Der Bauüberhang (also die Zahl der genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Projekte) hat mittlerweile laut Studienschätzung eine Größe von 900.000 Wohneinheiten erreicht – bei allein 40 Prozent davon wurde noch überhaupt nicht mit dem Bau begonnen. Ein Großteil aktuell wohl aufgrund der gestiegenen Baukosten, die das Bauherrenbudget überschreiten, so dass viele Genehmigungen ungenutzt zu verfallen drohen.

Das Bündnis regt daher an, hier gerade für Bauherren im Mietwohnsegment attraktive Anreize zu setzen: Finanzielle Zuschüsse für notwendige Umplanungen, günstige Kredite und reduzierte Auflagen können freifinanzierten und mit Marktmieten geplanten Projekte in geförderte bezahlbare Wohnungen oder Sozialwohnungen verwandeln – so kämen sowohl die Investoren als auch die öffentliche Hand, die händeringend sozialverträglichen Wohnraum sucht, auf ihre Kosten. Freilich müssten die Kommunen mitziehen und dafür sorgen, dass die ausgewiesenen Baulandflächen und der Bedarf an Sozialwohnungen und bezahlbaren Wohnungen miteinander in Einklang gebracht werden.

• Schritt 3: die Potenziale im Bestand beim Neubau mehr berücksichtigen
  Neben der aus Bündnissicht unbedingt nötigen bedarfsgerechteren Vergabepraxis bei Bauland wird auch die gezielte Einbeziehung des Gebäudebestands als eine wichtige Grundlage für mehr bezahlbaren Wohnraum gesehen. Daher verlangt das Bündnis auch hier eine Förderung von Maßnahmen wie Aufstockung der Dachflächen, Umwandlung von Büroflächen in Wohnräumen oder der Nachverdichtung im Quartier. Neben der Anreizsetzung durch steuerliche Vergünstigungen oder Direktförderung seien Anpassungen im Verordnungs- und Planungsrecht notwendig – und nicht zuletzt sollen aus Sicht des Bündnisses Bestandsersatzneubaumaßnahmen, die wirtschaftlich, sozialverträglich und ökologisch sinnvoll sind, rechtlich gleich behandelt werden wie klassische Modernisierungsmaßnahmen.

Da die meisten Forderungen des Bündnisses somit auf eine Erhöhung der Mittel für die Wohnbauförderung angewiesen sind, erteilte Bauministerin Geywitz dem Bündnis auf dem Wohnungsbautag den erwartbaren Dämpfer – mit dem lapidaren Hinweis, bei den geforderten aufgestockten Mitteln handle es sich letztlich um Schulden – und die Verschuldungsmöglichkeiten des Staates seien nun einmal begrenzt. Da die bisherige Baupolitik jedoch andererseits bislang keine nennenswerten Erfolge vorzuweisen hat und der Druck auf die Politik mit der zu erwartenden negativen Baubilanz 2022 nochmals steigen dürfte, könnte das letzte Wort in dieser Sache aber vielleicht noch nicht gesprochen sein