Der aktuelle Nachfrageknick im Neubau, der von sinkenden Bauanträgen und Projektstornierungen in lang ungeahnten Ausmaßen gekennzeichnet ist, macht die Branche zurecht nervös – und blamiert eine Bundesregierung, die vollmundig 400.000 Fertigstellungen pro Jahr in Aussicht gestellt hatte. Doch die schwache Neubaukonjunkturüberdeckt eine überfällige Diskussion: Das mangelnde Angebot an bzw. die Schwierigkeiten der Erschließung von Bauland schränkt die Möglichkeiten, überhaupt neuen Wohnraum zu schaffen, von vornherein massiv ein – sodass die gegenwärtige Neubaukrise nur die Spitze eines ohnehin nicht sehr imposanten Eisbergs darstellt. Eine aktuelle Umfrage des Deutschen Instituts für Urbanistik (Difu) zeigt nun, welche konkreten Maßnahmen Kommunen ergreifen, um dem Wohnungsmangel durch verbesserte Rahmenbedingungen für das Bauen Paroli zu bieten. Wie die Erhebung zeigt, werden vor allem baurechtliche Maßnahmen ergriffen. Aber schöpfen die Kommunen damit den Instrumentenkasten voll aus?
Dass in den meisten deutschen Kommunen das Bauland rar ist, ist kein Geheimnis. Wenig bekannt ist allerdings, welche Anstrengungen die Kommunen unternehmen, um die Verfügbarkeit von Bauland zu verbessern – und so die von der Bundespolitik versprochenen höheren Fertigstellungszahlen überhaupt erst zu ermöglichen. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BSSR) hat daher eine Studie in Auftrag gegeben, die Licht ins Dunkel bringen soll. Das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) hat in der geförderten Untersuchung rund 300 Städte in einer Kommunalbefragung zu ihrer Bodenpolitik befragt.
Studie zeigt: Kommunen versuchen aktiv gegenzusteuern
Ein erfreuliches Ergebnis der Studie vorab: Zwei von drei Kommunen setzen kommunale Bodenpolitik nach eigenen Angaben als Instrument für die Stadt- und Siedlungsentwicklung ein. Am meisten verbreitet ist eine langfristige Bodenbevorratung bzw. der Kauf von Flächen im Zwischenerwerb, die dann bevorzugt nach eigenen Kriterien an Interessenten vergeben werden.
Über 40 Prozent der Kommunen haben einen Baulandbeschluss oder eine Baulandstrategie erstellt – etwa über das sogenannte „kooperative Baulandmodell“ (sprich: Modelle, die städtebauliche Verträge als Instrument einsetzen), das bei einem Drittel der befragten Kommunen genutzt wird. Auch baurechtliche Schritte zur Baulandentwicklung werden von der Mehrheit genutzt, um das kommunale Angebot zu verbessern: Von 2026 bis 2020 wurden in 282 der teilnehmenden Kommune 2.674 Bebauungspläne rechtskräftig, weitere 1.990 Bebauungspläne befinden sich in 266 Kommunen seit 2020 im laufenden Verfahren.
Der Handlungsdruck hat sich erhöht, doch die Möglichkeiten sind eingeschränkt
Die Aktivitäten der Kommunen kommen jedoch nicht von ungefähr, sondern zeugen vor allem von dem gestiegenen Druck: so hat laut Studienergebnissen der Einsatz von städtebaulichen Maßnahmen enorm zugenommen. Dabei sind die Kommunen wenig interessiert daran, neue innovative Maßnahmen zu ergreifen, sondern setzen vor allem auf eine Anpassung des bestehenden Instrumentenkastens. Vor allem die Kommunen mit geringem finanziellem Spielraum beklagen die fehlende finanzielle Unterstützung durch Bund und Länder, etwa durch finanzielle Förderung des Grunderwerbs oder die Schaffung günstigerer Rahmenbedingungen für die Mobilisierung unbebauter Grundstücke. Außerdem sind die personellen Kapazitäten für die Baulandentwicklung bei vielen Kommunen von vornherein eingeschränkt.
Nicht zuletzt, so die Studienautoren, fehlt es neben den Entwicklungsmöglichkeiten für bezahlbaren Wohnraum vielerorts auch an Möglichkeiten, kommunale Rahmenstrukturen wie die Ansiedlung von Gewerbe, Kitas, Schulen und die Schaffung von Grünflächen zu verbessern – eine wichtige Voraussetzung für den wohnungspolitischen Erfolg, die bei der alleinigen Fokussierung auf „mehr Wohnungen!“ und „mehr Baustellen!“ in der Debatte häufig zu kurz kommt.
Dass in den meisten deutschen Kommunen das Bauland rar ist, ist kein Geheimnis. Wenig bekannt ist allerdings, welche Anstrengungen die Kommunen unternehmen, um die Verfügbarkeit von Bauland zu verbessern – und so die von der Bundespolitik versprochenen höheren Fertigstellungszahlen überhaupt erst zu ermöglichen. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BSSR) hat daher eine Studie in Auftrag gegeben, die Licht ins Dunkel bringen soll. Das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) hat in der geförderten Untersuchung rund 300 Städte in einer Kommunalbefragung zu ihrer Bodenpolitik befragt.
Studie zeigt: Kommunen versuchen aktiv gegenzusteuern
Ein erfreuliches Ergebnis der Studie vorab: Zwei von drei Kommunen setzen kommunale Bodenpolitik nach eigenen Angaben als Instrument für die Stadt- und Siedlungsentwicklung ein. Am meisten verbreitet ist eine langfristige Bodenbevorratung bzw. der Kauf von Flächen im Zwischenerwerb, die dann bevorzugt nach eigenen Kriterien an Interessenten vergeben werden.
Über 40 Prozent der Kommunen haben einen Baulandbeschluss oder eine Baulandstrategie erstellt – etwa über das sogenannte „kooperative Baulandmodell“ (sprich: Modelle, die städtebauliche Verträge als Instrument einsetzen), das bei einem Drittel der befragten Kommunen genutzt wird. Auch baurechtliche Schritte zur Baulandentwicklung werden von der Mehrheit genutzt, um das kommunale Angebot zu verbessern: Von 2026 bis 2020 wurden in 282 der teilnehmenden Kommune 2.674 Bebauungspläne rechtskräftig, weitere 1.990 Bebauungspläne befinden sich in 266 Kommunen seit 2020 im laufenden Verfahren.
Der Handlungsdruck hat sich erhöht, doch die Möglichkeiten sind eingeschränkt
Die Aktivitäten der Kommunen kommen jedoch nicht von ungefähr, sondern zeugen vor allem von dem gestiegenen Druck: so hat laut Studienergebnissen der Einsatz von städtebaulichen Maßnahmen enorm zugenommen. Dabei sind die Kommunen wenig interessiert daran, neue innovative Maßnahmen zu ergreifen, sondern setzen vor allem auf eine Anpassung des bestehenden Instrumentenkastens. Vor allem die Kommunen mit geringem finanziellem Spielraum beklagen die fehlende finanzielle Unterstützung durch Bund und Länder, etwa durch finanzielle Förderung des Grunderwerbs oder die Schaffung günstigerer Rahmenbedingungen für die Mobilisierung unbebauter Grundstücke. Außerdem sind die personellen Kapazitäten für die Baulandentwicklung bei vielen Kommunen von vornherein eingeschränkt.
Nicht zuletzt, so die Studienautoren, fehlt es neben den Entwicklungsmöglichkeiten für bezahlbaren Wohnraum vielerorts auch an Möglichkeiten, kommunale Rahmenstrukturen wie die Ansiedlung von Gewerbe, Kitas, Schulen und die Schaffung von Grünflächen zu verbessern – eine wichtige Voraussetzung für den wohnungspolitischen Erfolg, die bei der alleinigen Fokussierung auf „mehr Wohnungen!“ und „mehr Baustellen!“ in der Debatte häufig zu kurz kommt.
