Energetisch sanieren ist sinnvoll – und kann teuer sein. Wann dürfen Vermieterinnen und Vermieter Kosten an die Mietparteien weitergeben? Und welche weiteren Aspekte müssen sie beachten?
Die Kosten für Energie steigen. Viele Wohneigentümer setzen deshalb auf die Modernisierung von Heizung, Lüftung oder Dämmung, um so den Energieverbrauch zu senken und Einsparpotenziale zu nutzen. Aber was ist mit den Kosten dafür? Dürfen Vermieter diese auf die Mietparteien umlegen? „Grundsätzlich ist das möglich“, erläutert Theresa Baumgärtner, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis in München, „allerdings ist dabei eine Menge zu beachten.“
Rechtzeitig und umfassend informieren
Wichtig ist, dass Vermieterinnen und Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen fristgerecht spätestens drei Monate im Voraus in Schriftform ankündigen. „Vermieter müssen dann die Mietparteien unter anderem über Art und Umfang der Maßnahmen informieren. Es muss also klar sein, was Eigentümer machen wollen, wann und welche Beeinträchtigungen auf den Mieter zukommen. Außerdem müssen sie auf die Möglichkeit eines Härtefallantrags hinweisen“, erläutert Baumgärtner. Liegt die zu sanierende Wohnung in einem Erhaltungssatzungsgebiet, ist in der Regel eine Genehmigung einzuholen.
Mieterinnen und Mieter müssen zwar Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden, insbesondere energetische Sanierungen. Allerdings können sie bei besonderer Beeinträchtigung auch drei Monate nach Beginn der energetischen Sanierung die Miete mindern oder in Ausnahmefällen besondere Härte geltend machen, um die Maßnahmen in der Mietwohnung zu verhindern. „Das kann etwa der Fall sein, wenn der Mieter körperbehindert oder schwer erkrankt oder sehr alt ist.“ Allerdings haben Mieterinnen und Mieter bei Ankündigung der Modernisierung auch ein Sonderkündigungsrecht, das sie geltend machen können.
Die Kosten richtig berechnen
Wollen Vermieter die Kosten nach Beendigung der Maßnahme durch eine Mieterhöhung weitergeben, müssen sie den Mietparteien die richtige Berechnung zur Überprüfung vorlegen. „Dabei sind auch alle eventuellen Zuschüsse aus der öffentlichen Hand anzurechnen“, sagt Ecovis-Rechtsanwältin Baumgärtner. Bei mehreren Mietparteien sind die Kosten, etwa für einen Heizungstausch, entsprechend der Größe der Wohnungen umzulegen. Zusätzlich gibt es eine Deckelung: Von den auf die Mietwohnung angefallenen Modernisierungskosten lassen sich acht Prozent auf die Jahresmiete umlegen. Dabei darf die Mieterhöhung innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter betragen. Bei Mietpreisen von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter dürfen die Mieten nur um bis zu zwei Euro pro Quadratmeter steigen. „Und auch hier gilt: Mieterinnen und Mieter können im Zweifel besondere Härte geltend machen, indem sie beispielsweise ihre soziale Situation darlegen.“
Die Kosten für Energie steigen. Viele Wohneigentümer setzen deshalb auf die Modernisierung von Heizung, Lüftung oder Dämmung, um so den Energieverbrauch zu senken und Einsparpotenziale zu nutzen. Aber was ist mit den Kosten dafür? Dürfen Vermieter diese auf die Mietparteien umlegen? „Grundsätzlich ist das möglich“, erläutert Theresa Baumgärtner, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis in München, „allerdings ist dabei eine Menge zu beachten.“
Rechtzeitig und umfassend informieren
Wichtig ist, dass Vermieterinnen und Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen fristgerecht spätestens drei Monate im Voraus in Schriftform ankündigen. „Vermieter müssen dann die Mietparteien unter anderem über Art und Umfang der Maßnahmen informieren. Es muss also klar sein, was Eigentümer machen wollen, wann und welche Beeinträchtigungen auf den Mieter zukommen. Außerdem müssen sie auf die Möglichkeit eines Härtefallantrags hinweisen“, erläutert Baumgärtner. Liegt die zu sanierende Wohnung in einem Erhaltungssatzungsgebiet, ist in der Regel eine Genehmigung einzuholen.
Mieterinnen und Mieter müssen zwar Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden, insbesondere energetische Sanierungen. Allerdings können sie bei besonderer Beeinträchtigung auch drei Monate nach Beginn der energetischen Sanierung die Miete mindern oder in Ausnahmefällen besondere Härte geltend machen, um die Maßnahmen in der Mietwohnung zu verhindern. „Das kann etwa der Fall sein, wenn der Mieter körperbehindert oder schwer erkrankt oder sehr alt ist.“ Allerdings haben Mieterinnen und Mieter bei Ankündigung der Modernisierung auch ein Sonderkündigungsrecht, das sie geltend machen können.
Die Kosten richtig berechnen
Wollen Vermieter die Kosten nach Beendigung der Maßnahme durch eine Mieterhöhung weitergeben, müssen sie den Mietparteien die richtige Berechnung zur Überprüfung vorlegen. „Dabei sind auch alle eventuellen Zuschüsse aus der öffentlichen Hand anzurechnen“, sagt Ecovis-Rechtsanwältin Baumgärtner. Bei mehreren Mietparteien sind die Kosten, etwa für einen Heizungstausch, entsprechend der Größe der Wohnungen umzulegen. Zusätzlich gibt es eine Deckelung: Von den auf die Mietwohnung angefallenen Modernisierungskosten lassen sich acht Prozent auf die Jahresmiete umlegen. Dabei darf die Mieterhöhung innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter betragen. Bei Mietpreisen von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter dürfen die Mieten nur um bis zu zwei Euro pro Quadratmeter steigen. „Und auch hier gilt: Mieterinnen und Mieter können im Zweifel besondere Härte geltend machen, indem sie beispielsweise ihre soziale Situation darlegen.“
