Wie werden wir uns in Zukunft fortbewegen? Wie kann unsere Infrastruktur sinnvoll ausgebaut werden? Das sind zwei der Themen, mit denen sich das neu gebildete Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur mit Alexander Dobrindt an der Spitze vorrangig beschäftigten wird. Ob es dabei um den Aus- und Neubau von Bundesstraßen und Autobahnen geht, um das Schienennetz oder die Kabelverlegung für bessere Datenautobahnen – die Realisierung ist immer nur möglich, wenn die notwendigen Flächen dafür zur Verfügung stehen. Das Gleiche gilt für neue Gewerbe- oder Baugebiete und den Ausbau der Energienetze, um weitere Bereiche zu nennen.
Grundlage solcher Maßnahmen sind meist die im Rahmen der Raumordnung oder Regionalplanung durchgeführten Planfeststellungsverfahren. Spätestens dann, wenn diese rechtskräftig abgeschlossen sind, kommen die Landwirte ins Spiel. Denn sie sollen dann die nötigen Grundstücks-flächen abtreten – im Extremfall ist sogar eine Enteignung denkbar. Aber wann ist eine Enteignung tatsächlich möglich? Wer trägt bei Abwehr-versuchen die Rechtsanwalts- und Gerichtsgebühren? Wie bemisst sich eine Entschädigung und wie ist sie steuerlich zu behandeln?
Starkes Recht am Eigentum
Artikel 14 des Grundgesetzes schützt das Eigentum und das Erbrecht. Eine Enteignung ist danach nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig. Im Rahmen von Infrastrukturmaßnahmen erfolgt der Landentzug üblicherweise auf Basis freiwilliger Vereinbarungen. Ist dies nicht möglich, kann die jeweils zuständige Behörde unter bestimmten Voraussetzungen die betroffenen Grundstückseigentümer enteignen, sofern die geplante Maßnahme dem Allgemeinwohl dient. Ermächtigungsgrundlagen für eine Enteignung sind in erster Linie im Landesrecht geregelt, zum Beispiel im Bayerischen Gesetz über die entschädigungspflichtige Enteignung (grundsätzliche Regelungen) oder in Spezialgesetzen, wie dem Bayerischen Straßen- und Wegegesetz. Auch Bundesgesetze wie das Baugesetzbuch oder das Fernstraßengesetz enthalten entsprechende Ermächtigungsgrundlagen.
Das Enteignungsverfahren richtet sich nach den Vorgaben des einschlägigen Enteignungsgesetzes. In diesem Verfahren kommt der Behörde eine gerichtsähnliche Stellung zu, wobei eine endgültige Entscheidung erst dann durch die Behörde getroffen wird, wenn sich die Beteiligten nicht einigen können. Entscheidet die Behörde, ergeht ein Änderungsbeschluss, der einen Zahlungsanspruch des Enteigneten gegenüber dem Maßnahmenträger begründet. Des Weiteren ergeht eine Ausführungsanordnung, aufgrund derer die Rechtsänderung vollzogen wird. Die Kosten des Verfahrens trägt in der Regel der Maßnahmenträger. Auch die Aufwendungen für einen Rechtsanwalt sind erstattungsfähig, wenn es notwendig war, einen Rechtsbeistand hinzuzuziehen. Entscheidend ist, seine Rechte so früh wie möglich zu prüfen. Ausdrücklich ist darauf hinzuweisen, dass auch im Rahmen von Planfeststellungsverfahren, die gerade bei Straßenvorhaben durchgeführt werden, bereits grundsätzliche Enteignungsentscheidungen getroffen werden. Wer hier die Einwendungsfristen nicht beachtet, wird allein aus formalen Gründen zu einem späteren Zeitpunkt unter Umständen nicht mehr gehört, auch wenn seine Einwendungen rechtlich richtig sein mögen.
Wofür es Geld gibt
Von der öffentlichen Hand, aber auch von Unternehmen wie der Deutschen Bahn werden folgende Grundsätze beim finanziellen Ausgleich des Landentzugs herangezogen, unabhängig davon, ob ein Enteignungsverfahren anhängig ist:
• Entschädigung für den Eigentumsverlust
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Bemessung der Enteignungsentschädigung sollte diese so bemessen sein, dass der Enteignete sich einen gleichartigen oder gleichwertigen Gegenstand wiederbeschaffen kann. Die aktuellen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt müssen dazu berücksichtigt werden. Zu klären ist auch, welche Grundstücksqualität dem Eigentümer entzogen wird (beispielsweise Landwirtschaftsfläche, Bau-, Garten- oder Bauerwartungsland). Ausschlaggebend ist hierfür in der Regel die Qualität, die im Zeitpunkt vor Einleitung der verbindlichen Planung bereits erreicht war.
• Entschädigung für Wertminderung des Restgrundstücks
Insbesondere beim Bau neuer Bundesstraßen oder Autobahnen ist es oft nicht vermeidbar, einzelne Grundstücke aufgrund der Trassenführung zu durchschneiden. Umwege, unförmige Restflächen, Mehrkosten in der Bewirtschaftung und Mindererträge können die Folgen sein. Je nachdem, wie sich die Enteignung auf den landwirtschaftlichen Betrieb auswirkt, können auch Entschädigungen für andere Einschränkungen bezahlt werden. Beispielsweise für den Aufwuchs: Wenn zum Zeitpunkt der Grundstücksinanspruchnahme bereits Feldfrüchte angebaut waren, müssen dem Bewirtschafter der Flächen die Kosten dafür erstattet werden. Weitere oftmals vorkommende Entschädigungspositionen sind Erwerbsverlust, Pachtaufhebung, vorübergehende Inanspruchnahme von Flächen, Eintragung von Dienstbarkeiten etc. Die Ermittlung der Entschädigungszahlungen erfolgt in aller Regel durch öffentlich bestellte und zertifizierte Sachverständige.
Was das Finanzamt nachlässt
Entschädigungszahlungen für Flächen, die zum Betriebsvermögen des Landwirts gehören, müssen selbstverständlich versteuert werden. Um Härten abzumildern, hat der Gesetzgeber jedoch verschiedene Erleichterungen vorgesehen. Die bekannteste und wichtigste betrifft die Bildung einer Rücklage nach Paragraf 6b/6c EStG und die Übertragung des Veräußerungsgewinns auf ein Ersatzwirtschaftsgut. Das können Grund und Boden sein sowie der dazugehörige Aufwuchs oder der Erwerb bzw. der Neubau von Gebäuden. Diese Möglichkeit eröffnet sich allerdings nur bei Grundstücken und Gebäuden, die sich mindestens sechs Jahre im Betriebsvermögen befunden haben.
Wenn der Landwirt noch nicht so lange Eigentümer des Grundstücks gewesen ist, bietet sich die Bildung einer Rücklage für Ersatzbeschaffung an. Dabei muss aber ein funktionsgleiches Wirtschaftsgut angeschafft werden. Die Fristen dafür sind ähnlich wie in Paragraf 6b/6c geregelt: Innerhalb von vier Jahren muss die Reinvestition erfolgt sein, bei Baumaßnahmen in sechs Jahren. Bei größeren Reinvestitionen kann es sich lohnen, über eine eigens dafür zu gründende Gesellschaft nachzudenken, was im Detail sehr komplex ist.
Für alle übrigen Entschädigungen kommen die Ermäßigungsvorschriften des Paragrafen 34 EStG mit der sogenannten Fünftel-Regelung zum Tragen. Voraussetzung dabei ist, dass es aufgrund der Entschädigungszahlung zu einer Ballung von Einkünften in einem Jahr kommt. Die Steuerermäßigung nach dieser Regelung ist im Voraus nur schwer zu berechnen, da kleine Änderungen beim regulär steuerpflichtigen Einkommen sehr große Änderungen bei der Steuer auf die Entschädigung nach sich ziehen können.
In jüngster Zeit häufen sich die Fälle, dass Kleinlandwirte im Rentenalter, die keine Flächen mehr selbst bewirtschaften, von Grundstücksverlusten betroffen sind. Sie sollten überlegen, ob zeitgleich mit dem Verkauf von Flächen eine Betriebsaufgabeerklärung gegenüber dem Finanzamt abgegeben werden kann. Es winken Freibeträge von bis zu 90.000 Euro sowie ermäßigte Steuersätze. Vor dieser Entscheidung ist aber unbedingt der Rat des Steuerberaters einzuholen.
Fazit:
Eine Enteignung ist nicht so einfach wie allgemein angenommen. Für den Träger des Vorhabens bringt ein Rechtsverfahren zudem meist zeitliche Verzögerungen mit sich, die meist auch Mehrkosten bedeuten. Besser ist in aller Regel eine gütliche Einigung im Vorfeld. Finanziell stellt man sich damit nicht schlechter. Manchmal verfügt der Vorhabenträger auch über geeignete Tauschflächen, die im Rahmen eines Gesamtpakets erworben werden können. Sind Sie als Grundstückseigentümer von einer Enteignung betroffen, empfiehlt es sich in jedem Fall, einen Spezialisten miteinzubeziehen.
Grundlage solcher Maßnahmen sind meist die im Rahmen der Raumordnung oder Regionalplanung durchgeführten Planfeststellungsverfahren. Spätestens dann, wenn diese rechtskräftig abgeschlossen sind, kommen die Landwirte ins Spiel. Denn sie sollen dann die nötigen Grundstücks-flächen abtreten – im Extremfall ist sogar eine Enteignung denkbar. Aber wann ist eine Enteignung tatsächlich möglich? Wer trägt bei Abwehr-versuchen die Rechtsanwalts- und Gerichtsgebühren? Wie bemisst sich eine Entschädigung und wie ist sie steuerlich zu behandeln?
Starkes Recht am Eigentum
Artikel 14 des Grundgesetzes schützt das Eigentum und das Erbrecht. Eine Enteignung ist danach nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig. Im Rahmen von Infrastrukturmaßnahmen erfolgt der Landentzug üblicherweise auf Basis freiwilliger Vereinbarungen. Ist dies nicht möglich, kann die jeweils zuständige Behörde unter bestimmten Voraussetzungen die betroffenen Grundstückseigentümer enteignen, sofern die geplante Maßnahme dem Allgemeinwohl dient. Ermächtigungsgrundlagen für eine Enteignung sind in erster Linie im Landesrecht geregelt, zum Beispiel im Bayerischen Gesetz über die entschädigungspflichtige Enteignung (grundsätzliche Regelungen) oder in Spezialgesetzen, wie dem Bayerischen Straßen- und Wegegesetz. Auch Bundesgesetze wie das Baugesetzbuch oder das Fernstraßengesetz enthalten entsprechende Ermächtigungsgrundlagen.
Das Enteignungsverfahren richtet sich nach den Vorgaben des einschlägigen Enteignungsgesetzes. In diesem Verfahren kommt der Behörde eine gerichtsähnliche Stellung zu, wobei eine endgültige Entscheidung erst dann durch die Behörde getroffen wird, wenn sich die Beteiligten nicht einigen können. Entscheidet die Behörde, ergeht ein Änderungsbeschluss, der einen Zahlungsanspruch des Enteigneten gegenüber dem Maßnahmenträger begründet. Des Weiteren ergeht eine Ausführungsanordnung, aufgrund derer die Rechtsänderung vollzogen wird. Die Kosten des Verfahrens trägt in der Regel der Maßnahmenträger. Auch die Aufwendungen für einen Rechtsanwalt sind erstattungsfähig, wenn es notwendig war, einen Rechtsbeistand hinzuzuziehen. Entscheidend ist, seine Rechte so früh wie möglich zu prüfen. Ausdrücklich ist darauf hinzuweisen, dass auch im Rahmen von Planfeststellungsverfahren, die gerade bei Straßenvorhaben durchgeführt werden, bereits grundsätzliche Enteignungsentscheidungen getroffen werden. Wer hier die Einwendungsfristen nicht beachtet, wird allein aus formalen Gründen zu einem späteren Zeitpunkt unter Umständen nicht mehr gehört, auch wenn seine Einwendungen rechtlich richtig sein mögen.
Wofür es Geld gibt
Von der öffentlichen Hand, aber auch von Unternehmen wie der Deutschen Bahn werden folgende Grundsätze beim finanziellen Ausgleich des Landentzugs herangezogen, unabhängig davon, ob ein Enteignungsverfahren anhängig ist:
• Entschädigung für den Eigentumsverlust
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Bemessung der Enteignungsentschädigung sollte diese so bemessen sein, dass der Enteignete sich einen gleichartigen oder gleichwertigen Gegenstand wiederbeschaffen kann. Die aktuellen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt müssen dazu berücksichtigt werden. Zu klären ist auch, welche Grundstücksqualität dem Eigentümer entzogen wird (beispielsweise Landwirtschaftsfläche, Bau-, Garten- oder Bauerwartungsland). Ausschlaggebend ist hierfür in der Regel die Qualität, die im Zeitpunkt vor Einleitung der verbindlichen Planung bereits erreicht war.
• Entschädigung für Wertminderung des Restgrundstücks
Insbesondere beim Bau neuer Bundesstraßen oder Autobahnen ist es oft nicht vermeidbar, einzelne Grundstücke aufgrund der Trassenführung zu durchschneiden. Umwege, unförmige Restflächen, Mehrkosten in der Bewirtschaftung und Mindererträge können die Folgen sein. Je nachdem, wie sich die Enteignung auf den landwirtschaftlichen Betrieb auswirkt, können auch Entschädigungen für andere Einschränkungen bezahlt werden. Beispielsweise für den Aufwuchs: Wenn zum Zeitpunkt der Grundstücksinanspruchnahme bereits Feldfrüchte angebaut waren, müssen dem Bewirtschafter der Flächen die Kosten dafür erstattet werden. Weitere oftmals vorkommende Entschädigungspositionen sind Erwerbsverlust, Pachtaufhebung, vorübergehende Inanspruchnahme von Flächen, Eintragung von Dienstbarkeiten etc. Die Ermittlung der Entschädigungszahlungen erfolgt in aller Regel durch öffentlich bestellte und zertifizierte Sachverständige.
Was das Finanzamt nachlässt
Entschädigungszahlungen für Flächen, die zum Betriebsvermögen des Landwirts gehören, müssen selbstverständlich versteuert werden. Um Härten abzumildern, hat der Gesetzgeber jedoch verschiedene Erleichterungen vorgesehen. Die bekannteste und wichtigste betrifft die Bildung einer Rücklage nach Paragraf 6b/6c EStG und die Übertragung des Veräußerungsgewinns auf ein Ersatzwirtschaftsgut. Das können Grund und Boden sein sowie der dazugehörige Aufwuchs oder der Erwerb bzw. der Neubau von Gebäuden. Diese Möglichkeit eröffnet sich allerdings nur bei Grundstücken und Gebäuden, die sich mindestens sechs Jahre im Betriebsvermögen befunden haben.
Wenn der Landwirt noch nicht so lange Eigentümer des Grundstücks gewesen ist, bietet sich die Bildung einer Rücklage für Ersatzbeschaffung an. Dabei muss aber ein funktionsgleiches Wirtschaftsgut angeschafft werden. Die Fristen dafür sind ähnlich wie in Paragraf 6b/6c geregelt: Innerhalb von vier Jahren muss die Reinvestition erfolgt sein, bei Baumaßnahmen in sechs Jahren. Bei größeren Reinvestitionen kann es sich lohnen, über eine eigens dafür zu gründende Gesellschaft nachzudenken, was im Detail sehr komplex ist.
Für alle übrigen Entschädigungen kommen die Ermäßigungsvorschriften des Paragrafen 34 EStG mit der sogenannten Fünftel-Regelung zum Tragen. Voraussetzung dabei ist, dass es aufgrund der Entschädigungszahlung zu einer Ballung von Einkünften in einem Jahr kommt. Die Steuerermäßigung nach dieser Regelung ist im Voraus nur schwer zu berechnen, da kleine Änderungen beim regulär steuerpflichtigen Einkommen sehr große Änderungen bei der Steuer auf die Entschädigung nach sich ziehen können.
In jüngster Zeit häufen sich die Fälle, dass Kleinlandwirte im Rentenalter, die keine Flächen mehr selbst bewirtschaften, von Grundstücksverlusten betroffen sind. Sie sollten überlegen, ob zeitgleich mit dem Verkauf von Flächen eine Betriebsaufgabeerklärung gegenüber dem Finanzamt abgegeben werden kann. Es winken Freibeträge von bis zu 90.000 Euro sowie ermäßigte Steuersätze. Vor dieser Entscheidung ist aber unbedingt der Rat des Steuerberaters einzuholen.
Fazit:
Eine Enteignung ist nicht so einfach wie allgemein angenommen. Für den Träger des Vorhabens bringt ein Rechtsverfahren zudem meist zeitliche Verzögerungen mit sich, die meist auch Mehrkosten bedeuten. Besser ist in aller Regel eine gütliche Einigung im Vorfeld. Finanziell stellt man sich damit nicht schlechter. Manchmal verfügt der Vorhabenträger auch über geeignete Tauschflächen, die im Rahmen eines Gesamtpakets erworben werden können. Sind Sie als Grundstückseigentümer von einer Enteignung betroffen, empfiehlt es sich in jedem Fall, einen Spezialisten miteinzubeziehen.
