Erbbaurecht: Wie sich Steuern vermeiden lassen

Wer die Regeln für Erbbaurechte kennt, kann sowohl Verkaufsgewinne vermeiden als auch Entnahmeprobleme umgehen. Bauwilligen ermöglichen sie eine steuerlich optimierte Gestaltung.

Bauland wird dringend gesucht, und damit gewinnen auch Erbbaurechte weiter an Attraktivität. Doch einen landwirtschaftlichen Betrieb durch die Bestellung von Erbbaurechten praktisch in eine Vermögensverwaltung umzuwandeln, das funktioniert nicht. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat dazu nun höchstrichterliche Regeln aufgestellt und verfeinert (Urteil vom 31. März 2021, VI R 30/18). „Wer die Regeln kennt und richtig rechnet, vermeidet Steuerstress“, sagt Frank Rumpel, Steuerberater bei Ecovis in Würzburg.

Zulässig ist es, für bis zu zehn Prozent der Gesamtbetriebsfläche eines Hofs die Nutzung zu ändern. Hält der Landwirt diese Grenze ein, dürfen die Grundstücke ohne Weiteres Betriebsvermögen bleiben. „Er muss aber sehr genau rechnen, denn das Finanzamt prüft die Angaben penibel nach“, warnt Rumpel.

Zehn-Prozent-Grenze beachten

Überschreitet der Landwirt die Grenze auch nur geringfügig, drohen Entnahmesteuern. Da das Finanzamt alle, auch alte Erbbaurechte flächenmäßig addiert, wird vor der Bestellung jedes weiteren Erbbaurechts neu geprüft. Von der Zehn-Prozent-Grenze gibt es aber zwei wichtige Ausnahmen.

1. Die Aufgriffsgrenze gilt nur für eine dauerhafte außerlandwirtschaftliche Nutzung, was bei Bebauung mit Wohn- oder Gewerbeimmobilien immer der Fall ist.
2. Im Umkehrschluss gibt es auch unschädliche Nutzungsänderungen ohne Flächenbeschränkungen. Darunter fallen vorübergehende außerlandwirtschaftliche Nutzungen, beispielsweise Pachtverträge mit Golfvereinen oder Photovoltaik- Freiflächenanlagen. Hier geht man davon aus, dass der Eigentümer die Grundstücke ohne größeren Aufwand später wieder landwirtschaftlich nutzen kann.

Auch wer die Flächenaufgriffsgrenze einhält, kann in Steuerfallen tappen: Wird das Erbbaurecht unentgeltlich oder stark verbilligt vergeben, was bei Familienangehörigen oft naheliegt, führt das zur Zwangsentnahme. Nur wenn die gezahlten Erbbauzinsen höher liegen als zehn Prozent des ortsüblichen Betrags, darf das Grundstück im Betrieb bleiben. Um Entnahmesteuern zu vermeiden, ist also auch bei der verbilligten Überlassung richtig zu rechnen.

Da die Verbilligung aber privat motiviert ist, erfolgt eine Korrektur des Betriebsergebnisses. Der Landwirt muss als Nutzungsentnahme die Differenz zwischen dem gezahlten Erbbauzins und dem ortsüblichen Erbbauzins als Gewinn versteuern. „Das ist aber meist hinnehmbar, weil die laufende Steuer eher zu verschmerzen ist als eine Gesamtaufdeckung aller stillen Reserven des betreffenden Baulands“, weiß Ecovis- Experte Rumpel.