Muss ein Bauträger Insolvenz anmelden, führt das in der Regel dazu, dass sie das Bauvorhaben nicht fertig stellen können – mit gravierenden Folgen für die Auftraggeber. Ecovis-Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Ronert in München erklärt im ersten Teil der Serie „Insolvenzwelle im Baugewerbe: Was passiert, wenn der Bauträger pleite geht“ wie Bauherren an ihr Grundstück kommen.
Grundstücksübertragung grundsätzlich erst nach Kaufpreiszahlung
Beim Bauträgertrag verpflichtet sich der Bauträger zum einen dazu, das vereinbarte Bauvorhaben zu errichten und zum anderen, dem Käufer das darunter liegende Grundstück oder einen Grundstückanteil zu übertragen (Paragraph 650u Abs.1 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Im Gegenzug hat der Käufer einen pauschalen Kaufpreis zu entrichten, den der Bauträger nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaVB) in höchstens sieben Raten – dem Ratenzahlungsplan nach Bautenstände – verlangen kann (Paragraph 3 Abs. 2 S. 1 MaVB).
Zahlt der Käufer nach der Herstellung des Bauvorhabens die letzte Rate, üblicherweise als „Fertigstellungsrate oder Bezugsfertigkeitsrate“ bezeichnet, hat er einen Anspruch auf Eintragung in das Grundbuch. Mit Eintragung in das Grundbuch wird er zugleich Eigentümer von „Grund und Boden“. Im Umkehrschluss bedeutet dies aber auch, dass der Bauträger bis zur Eintragung in das Grundbuch Eigentümer des Grundstücks bleibt. Irrelevant ist dabei, ob der Erwerber bereits den Kaufpreis gezahlt hat und das Bauvorhaben finanziert hat.
Die Folgen der Insolvenzanmeldung für den Bauträger
Muss der Bauträger Insolvenz anmelden, noch bevor er das Objekt fertiggestellt und das Grundstück übertragen hat, kann dies also schwerwiegende Folgen für den Käufer haben. Durch die Insolvenzeröffnung wird der Bauträger handlungsunfähig und die Baustelle steht still. Ab der Insolvenz kann nur noch der Insolvenzverwalter als neuer Ansprechpartner über den Fortgang des Bauvorhabens entscheiden. Die Frage, die sich Betroffene in dieser Situation häufig stellen: Habe ich trotz der Insolvenz des Bauträgers noch einen Anspruch auf Übertragung des (teilweise bebauten) Grundstücks? Die Antwortet lautet glücklicherweise Ja!
Die Bedeutung der Auflassungsvormerkung
Bauträger sind nach der MaBV dazu verpflichtet, zugunsten des Käufers/Erwerbers eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch einzutragen (Paragraph 1 Nr. 2). Sie gewährleistet, dass Betroffene auch im Fall der Insolvenz des Bauträgers ihren Anspruch auf Übertragung des Grundstücks behalten (Paragraph 106 Abs.1 S. 2 Insolvenzordnung, InsO). Daher sollten Käufer immer darauf achten, dass die Eintragung einer Auflassungsvormerkung auch tatsächlich im notariell beurkundeten Bauträgervertrag vereinbart wurde.
Voraussetzung für den Anspruch auf Eigentumsübertragung ist allerdings, dass der Käufer auch den Kaufpreis für das Grundstück bezahlt hat. Dies geschieht üblicherweise bereits mit der Zahlung der ersten Rate (3 Abs. 2 Nr. 1 MaBV). Fällt der Bauträger daher noch vor Zahlung der ersten Rate in die Insolvenz, kann der Insolvenzverwalter die noch ausstehende Zahlung für das Grundstück verlangen. Erst dann besteht ein Anspruch auf die Eintragung in das Grundbuch.
Aber Vorsicht: Wünschen Käufer den Rücktritt vom Bauträgervertrag oder berufen sich beispielsweise auf einen Formfehler, der zur Unwirksamkeit des Vertrages führt, verlieren sie damit sofort ihr Recht auf den Eigentumserwerb des Grundstücks. Aus diesen Gründen sollten Betroffene keine übereilte Rücktrittserklärung ohne vorherige anwaltliche Beratung abgeben.
Achtung bei einem Wahlrecht der Bauträgerbank
Bauträger finanzieren meist das Bauprojekt selbst mithilfe eines Finanzgebers, üblicherweise einer kreditvergebenden Bank. Das Problem: Diese lassen sich in der Regel eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen. Diese geht der Auflassungsvormerkung des Käufers im Rang vor. Das bedeutet, dass die Bauträgerbank das Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung verkaufen kann, sollte der Bauträger seine Zahlungen einstellen. Insolvenzverwalter sind nicht dazu verpflichtet, diese Grundschuld zugunsten der betroffenen Bauherren vor Übertragung löschen zu lassen.
Die MaBV sieht deshalb zum Schutz des Käufers vor, dass der Bauträger nur dann die Kaufpreisraten entgegennehmen darf, nachdem die Bauträgerbank eine Lastenfreistellungserklärung abgibt (Paragraph 3 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 MaBV).
Vereinfacht ausgedrückt ist die Freistellungserklärung eine Erklärung der Bauträgerbank, das Bauvorhaben oder Objekt, etwa eine Eigentumswohnung, nach Zahlung sämtlicher Kaufpreisraten aus der Globalschuld zu entlassen. Hierdurch kann sie im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers nicht mehr auf das Grundstück oder das Wohnungseigentum zugreifen.
Es kann jedoch sein, dass die sich Bauträgerbank für den Fall des steckengebliebenen Bauvorhabens eine Rückkaufoption für das Grundstück samt (zum Teil fertigstellten) Bauvorhaben vorbehalten hat (Paragraph 3 Abs.1 S. 3 MaBV). Entscheidet sich die Bauträgerbank in diesem Fall dazu, dem Käufer alle von ihm vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Bauvorhabens zurückzuzahlen, kann sie die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers löschen und das Grundstück samt Bauruine zwangsversteigern lassen. Die Folge: Der Käufer erhält zwar (nur) seinen bisher gezahlten Kaufpreis zurück, das Grundstück samt Bauvorhaben ist jedoch verloren.
Fazit
Betroffene haben trotz der Insolvenz des Bauträgers die Möglichkeit, noch Eigentümer des erworbenen Grundstücks zu werden. Sollte sich die Bauträgerbank jedoch eine Rückkaufoption vorbehalten halten, kann diese unter Umständen zu einer bösen Überraschung führen. Betroffenen ist daher in jedem Fall zu raten, einen erfahrenen Rechtsanwalt hinzuziehen, um gemeinsam mit dem Insolvenzverwalter und der Bauträgerbank das weitere Vorgehen zu besprechen.
Insolvenzwelle im Baugewerbe
Grundstücksübertragung grundsätzlich erst nach Kaufpreiszahlung
Beim Bauträgertrag verpflichtet sich der Bauträger zum einen dazu, das vereinbarte Bauvorhaben zu errichten und zum anderen, dem Käufer das darunter liegende Grundstück oder einen Grundstückanteil zu übertragen (Paragraph 650u Abs.1 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Im Gegenzug hat der Käufer einen pauschalen Kaufpreis zu entrichten, den der Bauträger nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaVB) in höchstens sieben Raten – dem Ratenzahlungsplan nach Bautenstände – verlangen kann (Paragraph 3 Abs. 2 S. 1 MaVB).
Zahlt der Käufer nach der Herstellung des Bauvorhabens die letzte Rate, üblicherweise als „Fertigstellungsrate oder Bezugsfertigkeitsrate“ bezeichnet, hat er einen Anspruch auf Eintragung in das Grundbuch. Mit Eintragung in das Grundbuch wird er zugleich Eigentümer von „Grund und Boden“. Im Umkehrschluss bedeutet dies aber auch, dass der Bauträger bis zur Eintragung in das Grundbuch Eigentümer des Grundstücks bleibt. Irrelevant ist dabei, ob der Erwerber bereits den Kaufpreis gezahlt hat und das Bauvorhaben finanziert hat.
Die Folgen der Insolvenzanmeldung für den Bauträger
Muss der Bauträger Insolvenz anmelden, noch bevor er das Objekt fertiggestellt und das Grundstück übertragen hat, kann dies also schwerwiegende Folgen für den Käufer haben. Durch die Insolvenzeröffnung wird der Bauträger handlungsunfähig und die Baustelle steht still. Ab der Insolvenz kann nur noch der Insolvenzverwalter als neuer Ansprechpartner über den Fortgang des Bauvorhabens entscheiden. Die Frage, die sich Betroffene in dieser Situation häufig stellen: Habe ich trotz der Insolvenz des Bauträgers noch einen Anspruch auf Übertragung des (teilweise bebauten) Grundstücks? Die Antwortet lautet glücklicherweise Ja!
Die Bedeutung der Auflassungsvormerkung
Bauträger sind nach der MaBV dazu verpflichtet, zugunsten des Käufers/Erwerbers eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch einzutragen (Paragraph 1 Nr. 2). Sie gewährleistet, dass Betroffene auch im Fall der Insolvenz des Bauträgers ihren Anspruch auf Übertragung des Grundstücks behalten (Paragraph 106 Abs.1 S. 2 Insolvenzordnung, InsO). Daher sollten Käufer immer darauf achten, dass die Eintragung einer Auflassungsvormerkung auch tatsächlich im notariell beurkundeten Bauträgervertrag vereinbart wurde.
Voraussetzung für den Anspruch auf Eigentumsübertragung ist allerdings, dass der Käufer auch den Kaufpreis für das Grundstück bezahlt hat. Dies geschieht üblicherweise bereits mit der Zahlung der ersten Rate (3 Abs. 2 Nr. 1 MaBV). Fällt der Bauträger daher noch vor Zahlung der ersten Rate in die Insolvenz, kann der Insolvenzverwalter die noch ausstehende Zahlung für das Grundstück verlangen. Erst dann besteht ein Anspruch auf die Eintragung in das Grundbuch.
Aber Vorsicht: Wünschen Käufer den Rücktritt vom Bauträgervertrag oder berufen sich beispielsweise auf einen Formfehler, der zur Unwirksamkeit des Vertrages führt, verlieren sie damit sofort ihr Recht auf den Eigentumserwerb des Grundstücks. Aus diesen Gründen sollten Betroffene keine übereilte Rücktrittserklärung ohne vorherige anwaltliche Beratung abgeben.
Achtung bei einem Wahlrecht der Bauträgerbank
Bauträger finanzieren meist das Bauprojekt selbst mithilfe eines Finanzgebers, üblicherweise einer kreditvergebenden Bank. Das Problem: Diese lassen sich in der Regel eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen. Diese geht der Auflassungsvormerkung des Käufers im Rang vor. Das bedeutet, dass die Bauträgerbank das Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung verkaufen kann, sollte der Bauträger seine Zahlungen einstellen. Insolvenzverwalter sind nicht dazu verpflichtet, diese Grundschuld zugunsten der betroffenen Bauherren vor Übertragung löschen zu lassen.
Die MaBV sieht deshalb zum Schutz des Käufers vor, dass der Bauträger nur dann die Kaufpreisraten entgegennehmen darf, nachdem die Bauträgerbank eine Lastenfreistellungserklärung abgibt (Paragraph 3 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 MaBV).
Vereinfacht ausgedrückt ist die Freistellungserklärung eine Erklärung der Bauträgerbank, das Bauvorhaben oder Objekt, etwa eine Eigentumswohnung, nach Zahlung sämtlicher Kaufpreisraten aus der Globalschuld zu entlassen. Hierdurch kann sie im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers nicht mehr auf das Grundstück oder das Wohnungseigentum zugreifen.
Es kann jedoch sein, dass die sich Bauträgerbank für den Fall des steckengebliebenen Bauvorhabens eine Rückkaufoption für das Grundstück samt (zum Teil fertigstellten) Bauvorhaben vorbehalten hat (Paragraph 3 Abs.1 S. 3 MaBV). Entscheidet sich die Bauträgerbank in diesem Fall dazu, dem Käufer alle von ihm vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Bauvorhabens zurückzuzahlen, kann sie die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers löschen und das Grundstück samt Bauruine zwangsversteigern lassen. Die Folge: Der Käufer erhält zwar (nur) seinen bisher gezahlten Kaufpreis zurück, das Grundstück samt Bauvorhaben ist jedoch verloren.
Fazit
Betroffene haben trotz der Insolvenz des Bauträgers die Möglichkeit, noch Eigentümer des erworbenen Grundstücks zu werden. Sollte sich die Bauträgerbank jedoch eine Rückkaufoption vorbehalten halten, kann diese unter Umständen zu einer bösen Überraschung führen. Betroffenen ist daher in jedem Fall zu raten, einen erfahrenen Rechtsanwalt hinzuziehen, um gemeinsam mit dem Insolvenzverwalter und der Bauträgerbank das weitere Vorgehen zu besprechen.
Insolvenzwelle im Baugewerbe
