Viele Landwirte bewirtschaften neben eigenen auch zugepachtete Flächen oder verpachten eigenen Grund und Boden. Was aber passiert mit Pachtverträgen, wenn ein Landwirt den Hof übergibt? Diese und weitere Fragen beantwortet Ecovis-Rechtsanwältin Katharina Comanns in Regensburg.
Frau Comanns, was ist bei laufenden Pachtverträgen zu beachten, wenn ein Landwirt den Hof zu Lebzeiten übergibt? Muss er sie kündigen und neu abschließen?
Landwirte müssen Pachtverträge nicht kündigen und neu abschließen, wenn sie den Hof an einen Nachfolger übergeben. Denn bei der Übergabe eines landwirtschaftlichen Betriebs bei vorweggenommener Erbfolge gilt bei zugepachteten landwirtschaftlichen Grundstücken, die der Landwirt zusammen mit dem Betrieb bewirtschaftet, dass der Übernehmer kraft Gesetzes anstelle des bisherigen (übergebenden) Pächters in den Pachtvertrag eintritt. Allerdings muss der Übernehmer, also der zukünftige Pächter, den Verpächter unverzüglich über die Betriebsübergabe informieren.
Und wenn doch eine Kündigung der Pachtverträge ins Haus flattert?
Verpächter können den Pachtvertrag kündigen, wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung durch den übernehmenden Nachfolger nicht gewährleistet ist. Dabei muss der Verpächter keinen Nachweis für die nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung erbringen, sondern nur den Nachweis, dass aufgrund der Gesamtumstände des Übernehmers, beispielsweise Ausbildung, Qualifikation oder Bonität, eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht zu erwarten ist. Obwohl der Übernehmer mit Wirkung des Besitzübergangs vollumfänglich in die bestehenden Pachtverträge eintritt, haftet der Übergeber weiterhin gesamtschuldnerisch für Ansprüche, die aus dem bisherigen Pachtverhältnis bis zum Übertragungszeitpunkt entstanden sind. Der Übernehmer haftet ebenfalls für Verbindlichkeiten, die bis zu seinem Eintritt bereits entstanden sind. Dafür steht ihm ein Ausgleichsanspruch gegen den bisherigen Pächter (Übergeber) zu.
Welche Regeln gelten, wenn der Landwirt selbst Grundstücke verpachtet?
Wenn Übergeber an andere Landwirte Grundstücke verpachten, tritt der Übernehmer grundsätzlich von Gesetzes wegen in den Pachtvertrag als Verpächter ein. Das gilt aber dann nicht, wenn der entsprechende Pachtvertrag hierzu etwas Abweichendes regelt. Der Übernehmer tritt damit grundsätzlich in alle Ansprüche und Pflichten ein, die zwischen dem Übergeber und dem Pächter zum Zeitpunkt der Übergabe bestehen und fällig werden oder auch erst entstehen.
Was empfehlen Sie also Pächtern und Verpächtern?
Im Übergabevertrag empfehlen sich in beiden Fällen Regelungen, insbesondere ab welchem Stichtag etwa bei einer Verpachtung Ansprüche aus dem Pachtverhältnis abgetreten werden. Wichtig aus unserer Sicht ist es auch, Regelungen zur Haftung zu treffen. Denn da gibt es immer wieder Ungereimtheiten und Streit.
Gibt es Meldepflichten, die bei der Hofübergabe zu beachten sind?
Immer wieder wird vergessen, dass sowohl das örtlich zuständige Amt für Landwirtschaft (AELF) als auch die Sozialversicherung für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (SVLFG) über den Betriebsübergang zu informieren sind. In beiden Fällen handelt es sich um Meldepflichten, die insbesondere bei Versäumnis gegenüber dem AELF empfindliche Auswirkungen für die Direktzahlungen hat.
Frau Comanns, was ist bei laufenden Pachtverträgen zu beachten, wenn ein Landwirt den Hof zu Lebzeiten übergibt? Muss er sie kündigen und neu abschließen?
Landwirte müssen Pachtverträge nicht kündigen und neu abschließen, wenn sie den Hof an einen Nachfolger übergeben. Denn bei der Übergabe eines landwirtschaftlichen Betriebs bei vorweggenommener Erbfolge gilt bei zugepachteten landwirtschaftlichen Grundstücken, die der Landwirt zusammen mit dem Betrieb bewirtschaftet, dass der Übernehmer kraft Gesetzes anstelle des bisherigen (übergebenden) Pächters in den Pachtvertrag eintritt. Allerdings muss der Übernehmer, also der zukünftige Pächter, den Verpächter unverzüglich über die Betriebsübergabe informieren.
Und wenn doch eine Kündigung der Pachtverträge ins Haus flattert?
Verpächter können den Pachtvertrag kündigen, wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung durch den übernehmenden Nachfolger nicht gewährleistet ist. Dabei muss der Verpächter keinen Nachweis für die nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung erbringen, sondern nur den Nachweis, dass aufgrund der Gesamtumstände des Übernehmers, beispielsweise Ausbildung, Qualifikation oder Bonität, eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht zu erwarten ist. Obwohl der Übernehmer mit Wirkung des Besitzübergangs vollumfänglich in die bestehenden Pachtverträge eintritt, haftet der Übergeber weiterhin gesamtschuldnerisch für Ansprüche, die aus dem bisherigen Pachtverhältnis bis zum Übertragungszeitpunkt entstanden sind. Der Übernehmer haftet ebenfalls für Verbindlichkeiten, die bis zu seinem Eintritt bereits entstanden sind. Dafür steht ihm ein Ausgleichsanspruch gegen den bisherigen Pächter (Übergeber) zu.
Welche Regeln gelten, wenn der Landwirt selbst Grundstücke verpachtet?
Wenn Übergeber an andere Landwirte Grundstücke verpachten, tritt der Übernehmer grundsätzlich von Gesetzes wegen in den Pachtvertrag als Verpächter ein. Das gilt aber dann nicht, wenn der entsprechende Pachtvertrag hierzu etwas Abweichendes regelt. Der Übernehmer tritt damit grundsätzlich in alle Ansprüche und Pflichten ein, die zwischen dem Übergeber und dem Pächter zum Zeitpunkt der Übergabe bestehen und fällig werden oder auch erst entstehen.
Was empfehlen Sie also Pächtern und Verpächtern?
Im Übergabevertrag empfehlen sich in beiden Fällen Regelungen, insbesondere ab welchem Stichtag etwa bei einer Verpachtung Ansprüche aus dem Pachtverhältnis abgetreten werden. Wichtig aus unserer Sicht ist es auch, Regelungen zur Haftung zu treffen. Denn da gibt es immer wieder Ungereimtheiten und Streit.
Gibt es Meldepflichten, die bei der Hofübergabe zu beachten sind?
Immer wieder wird vergessen, dass sowohl das örtlich zuständige Amt für Landwirtschaft (AELF) als auch die Sozialversicherung für Landwirtschaft, Forsten und Gartenbau (SVLFG) über den Betriebsübergang zu informieren sind. In beiden Fällen handelt es sich um Meldepflichten, die insbesondere bei Versäumnis gegenüber dem AELF empfindliche Auswirkungen für die Direktzahlungen hat.
