Die Büromieter in Deutschland fühlen sich insgesamt wohl in ihrem Mietverhältnis: 44,5 Prozent sind sehr zufrieden, 40 Prozent zufrieden. Entsprechend hoch ist die Standortbindung – lediglich 11,3 Prozent planen einen Wechsel. Im Vergleich zu 2008 ist die Gesamtzufriedenheit auf einer Skala von 1 (sehr zufrieden) bis 6 (gar nicht zufrieden) sichtbar von 2,1 auf 1,8 gestiegen.
Bonn / Frankfurt a.M. Die zufriedensten Büromieter Deutschlands sitzen in Leipzig. Damit löst die zweitgrößte Stadt in den neuen Bundesländern Dresden ab, das 2008 das Ranking angeführt hatte und nun auf dem siebten Platz liegt. Leipzig erhält Spitzennoten, was das Angebot passender Büroflächen, die Kosten sowie die Architektur der Gebäude betrifft. Auf den weiteren Plätzen folgen dicht beieinander Hannover, Berlin und München. Frankfurt am Main belegt aus Mietersicht den fünften Platz.
Hannover punktet bei den Mietkosten, Abzüge gibt es bei den Bürogebäuden und auch beim Standort allgemein. Berliner Büromieter loben die Architektur der Gebäude, große Pluspunkte sind außerdem die Attraktivität für Fachpersonal und die relativ günstigen Kosten. Negativ bewertet wird die mangelnde Unternehmerfreundlichkeit der Stadtverwaltung – einzig Köln erhält hier noch schlechtere Noten. München punktet mit den besten Standortfaktoren und einer exzellenten öffentlichen Verkehrsinfrastruktur. An Frankfurt am Main schätzen Büromieter die Nähe zu Kunden und Absatzmärkten sowie die Verfügbarkeit von Fachpersonal. Während Berlin mit einem erneuten dritten Rang seinen Platz in der Spitzengruppe bestätigt, gehören die vier weiteren Städte aus der Top 5-Gruppe zu den Gewinnern der Studie.
Zu diesen Ergebnissen kommt die aktuelle Studie der SEB Asset Management, die vom Bonner Marktforschungsunternehmen EuPD Research mit wissenschaftlicher Begleitung von Prof. Dr. Hansjörg Bach FRICS von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen - Geislingen HfWU durchgeführt wurde.
Nettomiete und Zustand der Bürofläche sind wichtigste Gebäudefaktoren
Insgesamt betrachtet haben niedrige Nettomieten und ein guter Allgemeinzustand knapp gefolgt von der öffentlichen Sicherheit für Büromieter die größte Relevanz. Einen ganz wesentlichen Einfluss auf die Entscheidung für oder gegen eine Bürofläche haben zudem die Flexibilität der technischen Infrastruktur und die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln.
Die Zertifizierung hingegen spielt eine untergeordnete Rolle: Weniger als jeder fünfte Büromieter (17,2 Prozent) erachtet diese als sehr wichtig oder wichtig bei der Mietentscheidung. Tendenziell steigt die Bedeutung einer Zertifizierung mit der Größe der befragten Unternehmen.
Energieeffizienz ja, aber bitte ohne Zusatzkosten
Während rund 65,1 Prozent die Energieeffizienz als relevantes Kriterium bei der Büroauswahl beurteilen, sind nur 30,1 Prozent mit dem momentanen Stand diesbezüglich zufrieden. Das Niveau der Nettomieten in Deutschland wird mehrheitlich positiv bewertet, Nebenkosten und verbrauchsabhängige Kosten wiederum erzielen unterdurchschnittliche Zufriedenheitswerte. Nur 7,9 Prozent der deutschen Büromieter sind bereit, für eine energieeffiziente Bürofläche eine absolut höhere Gesamtmiete zu bezahlen. Etwa die Hälfte würde nur dann eine Mieterhöhung in Kauf nehmen, wenn diese durch die niedrigeren Energiekosten komplett ausgeglichen wird. Ein knappes Drittel ist unter keinen Umständen bereit, für Energieeffizienz höhere Quadratmeterpreise zu bezahlen – auch wenn diese durch niedrigere Energiekosten ausgeglichen würden. „Die Studie bestätigt die Zurückhaltung von Mietern für energieeffiziente Büroflächen mit günstigen Nebenkosten eine insgesamt höhere Gesamtmiete zu akzeptieren“, so Prof. Dr. Hansjörg Bach FRICS von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen - Geislingen HfWU.
Energieausweis ist den deutschen Büromietern weitgehend unbekannt
Nur 12,2 Prozent der Befragten geben an, das eigene Bürogebäude besitze einen Energiepass. Von diesen wiederum kennt nur jeder Fünfte den jeweiligen Inhalt. Der Energiepass ist bei den Mietern noch ein großer Unbekannter. Tatsächlich ist er seit Juli 2009 bei allen Gewerbeimmobilien Pflicht. Prof. Dr. Bach: „Es besteht eine große Kluft zwischen dem Stellenwert, den Ökologie und Energieeffizienz einnehmen, und den bisher dafür bestehenden Erfolgsindikatoren. Für die Umweltqualität im weitesten Sinne sind Energiepass und Nachhaltigkeitszertifikate zumindest bisher noch keine allseits akzeptierten Wegweiser. Hier deckt die Studie massive Defizite auf.“
Anforderungen der Büromieter an die Nachhaltigkeit
Die Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes bemisst sich für rund zwei Drittel der Büromieter (67,4 Prozent) in erster Linie an der guten Erreichbarkeit mit umweltfreundlichen Verkehrsmitteln. Manche Branchen messen diesem Faktor eine höhere Relevanz bei als andere: Während 73,6 Prozent der befragten Beratungsunternehmen dieses Kriterium heranziehen, sind es nur 54,6 Prozent der Architektur- und Ingenieursbüros. Energieeffizienz belegt mit 57,1 Prozent den zweiten Platz. Knapp die Hälfte der Befragten (48,7 Prozent) sieht zudem die Arbeitsatmosphäre für die Mitarbeiter als wesentlichen Faktor. Lediglich 5,2 Prozent machen die Nachhaltigkeit eines Gebäudes an einer entsprechenden Zertifizierung fest.
Axel Kraus, bei der SEB Asset Management für das Immobilien Asset Management verantwortlicher Geschäftsführer: „Wir beobachten, dass nachhaltige Kriterien für unsere Mieter immer wichtiger werden. Nachhaltigkeit ist jedoch nicht neu. Bestes Beispiel dafür ist das „Quartier Potsdamer Platz“ in Berlin, ein vor zwölf Jahren gebauter Komplex, bei dessen Planung bereits Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigt wurden. Oder unser derzeit größtes Revitalisierungsprojekt „Via Laurentina“ in Rom, das wir in enger Zusammenarbeit mit dem Mieter revitalisieren. Energieeffizienz ist und wird auch künftig aufgrund der maßgeblichen Kostensteigerung der Primärenergien, der Diskussion über Ressourceneinsparungen und des Klimawandels ein wesentlicher Marktindikator für Büroimmobilien sein. Wer jedoch nur über Energiekosten redet, wird dem Anforderungsprofil der Mieter nicht gerecht. Vielmehr gilt es die unterschiedlichen Anforderungen je nach Branchenzugehörigkeit, Größe verbunden mit Expansionsmöglichkeiten der Unternehmen und vieles mehr zu berücksichtigen. Insgesamt muss die Kosten-Nutzen-Analyse für den Mieter ausgeglichen sein“. Barbara Knoflach, Vorstandsvorsitzende der SEB Asset Management AG: „In Zukunft wird die Wechselwirkung zwischen Ökonomie, Ökologie und sozialer Qualität entscheidend sein.“
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Zur Methodik
Der SEB Büromieter-Almanach wurde 2008 das erste Mal veröffentlicht. Die Studie analysiert den deutschen Immobilienmarkt aus Sicht der Mieter. Der Studienband 2011 ermittelt die Zufriedenheit der Büromieter über 23 wissenschaftlich evaluierte Kriterien, die in fünf Entscheidungsfaktoren – Bürofläche, Bürogebäude, Mietkosten, Standort- und Businessfaktoren – zusammengefasst werden (siehe Tabelle 1). Um ein Gesamtranking erstellen zu können, wurde ein Index der Mieterzufriedenheit gebildet. In diesen Index fließen alle 23 abgefragten Kriterien ein, gewichtet nach ihrer Relevanz bei der Mietentscheidung und verteilt auf die fünf übergeordneten Entscheidungsfaktoren. Neben den fünf Entscheidungsfaktoren wird als sechster Faktor auch die allgemeine Zufriedenheit mit der Bürofläche berücksichtigt. Die Durchschnittsnoten dieser sechs Faktoren bestimmen dann den Gesamtindex der Zufriedenheit der Büromieter (siehe Tabelle 2).
Wie aus dem Index der Mietzufriedenheit ersichtlich wird, haben die 20 untersuchten Städte aus Mietersicht ganz spezifische Vor- und Nachteile, die sich zu jeweils eigenen Profilen formen lassen (siehe Tabelle 3).
Im Fokus der Untersuchung standen Büromieter der 20 größten Städte Deutschlands. Abgedeckt sind damit alle Großstädte mit mehr als 300.000 Einwohnern. Um Aussagen über die jeweiligen Standorte treffen zu können, flossen pro Stadt jeweils 150 Interviews mit Mietern von Büroflächen in die Analyse ein. Büroflächen wurden definitionsgemäß als Einheiten verstanden, die überwiegend zum Verrichten von schriftlichen bzw. Verwaltungstätigkeiten genutzt werden. Zu den Interviewpartnern zählten Verantwortliche der jeweiligen Unternehmen. In der Regel handelte es sich dabei um Geschäftsführer, Prokuristen, Facility Manager oder diejenigen Ansprechpartner, die Auskunft über Mietkonditionen, Vertragsgestaltung sowie die jeweils relevanten Standortfaktoren der angemieteten Bürofläche geben konnten. Durch die übergreifende Quotenstichprobe wurde sichergestellt, dass die Bewertungen der verschiedenen Städte vergleichbar sind. Quotenvorgaben werden in der Regel anhand von demografischen Merkmalen vorgenommen. Für den „Büromieter-Almanach 2011“ wurden Angaben der Branchenverteilung und der Anzahl der Beschäftigten aus dem statistischen Jahrbuch 2008 als Quotierung gewählt
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Pressekontakt
EuPD Research
Daniel Pohl, Corporate Communications
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Bonn / Frankfurt a.M. Die zufriedensten Büromieter Deutschlands sitzen in Leipzig. Damit löst die zweitgrößte Stadt in den neuen Bundesländern Dresden ab, das 2008 das Ranking angeführt hatte und nun auf dem siebten Platz liegt. Leipzig erhält Spitzennoten, was das Angebot passender Büroflächen, die Kosten sowie die Architektur der Gebäude betrifft. Auf den weiteren Plätzen folgen dicht beieinander Hannover, Berlin und München. Frankfurt am Main belegt aus Mietersicht den fünften Platz.
Hannover punktet bei den Mietkosten, Abzüge gibt es bei den Bürogebäuden und auch beim Standort allgemein. Berliner Büromieter loben die Architektur der Gebäude, große Pluspunkte sind außerdem die Attraktivität für Fachpersonal und die relativ günstigen Kosten. Negativ bewertet wird die mangelnde Unternehmerfreundlichkeit der Stadtverwaltung – einzig Köln erhält hier noch schlechtere Noten. München punktet mit den besten Standortfaktoren und einer exzellenten öffentlichen Verkehrsinfrastruktur. An Frankfurt am Main schätzen Büromieter die Nähe zu Kunden und Absatzmärkten sowie die Verfügbarkeit von Fachpersonal. Während Berlin mit einem erneuten dritten Rang seinen Platz in der Spitzengruppe bestätigt, gehören die vier weiteren Städte aus der Top 5-Gruppe zu den Gewinnern der Studie.
Zu diesen Ergebnissen kommt die aktuelle Studie der SEB Asset Management, die vom Bonner Marktforschungsunternehmen EuPD Research mit wissenschaftlicher Begleitung von Prof. Dr. Hansjörg Bach FRICS von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen - Geislingen HfWU durchgeführt wurde.
Nettomiete und Zustand der Bürofläche sind wichtigste Gebäudefaktoren
Insgesamt betrachtet haben niedrige Nettomieten und ein guter Allgemeinzustand knapp gefolgt von der öffentlichen Sicherheit für Büromieter die größte Relevanz. Einen ganz wesentlichen Einfluss auf die Entscheidung für oder gegen eine Bürofläche haben zudem die Flexibilität der technischen Infrastruktur und die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln.
Die Zertifizierung hingegen spielt eine untergeordnete Rolle: Weniger als jeder fünfte Büromieter (17,2 Prozent) erachtet diese als sehr wichtig oder wichtig bei der Mietentscheidung. Tendenziell steigt die Bedeutung einer Zertifizierung mit der Größe der befragten Unternehmen.
Energieeffizienz ja, aber bitte ohne Zusatzkosten
Während rund 65,1 Prozent die Energieeffizienz als relevantes Kriterium bei der Büroauswahl beurteilen, sind nur 30,1 Prozent mit dem momentanen Stand diesbezüglich zufrieden. Das Niveau der Nettomieten in Deutschland wird mehrheitlich positiv bewertet, Nebenkosten und verbrauchsabhängige Kosten wiederum erzielen unterdurchschnittliche Zufriedenheitswerte. Nur 7,9 Prozent der deutschen Büromieter sind bereit, für eine energieeffiziente Bürofläche eine absolut höhere Gesamtmiete zu bezahlen. Etwa die Hälfte würde nur dann eine Mieterhöhung in Kauf nehmen, wenn diese durch die niedrigeren Energiekosten komplett ausgeglichen wird. Ein knappes Drittel ist unter keinen Umständen bereit, für Energieeffizienz höhere Quadratmeterpreise zu bezahlen – auch wenn diese durch niedrigere Energiekosten ausgeglichen würden. „Die Studie bestätigt die Zurückhaltung von Mietern für energieeffiziente Büroflächen mit günstigen Nebenkosten eine insgesamt höhere Gesamtmiete zu akzeptieren“, so Prof. Dr. Hansjörg Bach FRICS von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen - Geislingen HfWU.
Energieausweis ist den deutschen Büromietern weitgehend unbekannt
Nur 12,2 Prozent der Befragten geben an, das eigene Bürogebäude besitze einen Energiepass. Von diesen wiederum kennt nur jeder Fünfte den jeweiligen Inhalt. Der Energiepass ist bei den Mietern noch ein großer Unbekannter. Tatsächlich ist er seit Juli 2009 bei allen Gewerbeimmobilien Pflicht. Prof. Dr. Bach: „Es besteht eine große Kluft zwischen dem Stellenwert, den Ökologie und Energieeffizienz einnehmen, und den bisher dafür bestehenden Erfolgsindikatoren. Für die Umweltqualität im weitesten Sinne sind Energiepass und Nachhaltigkeitszertifikate zumindest bisher noch keine allseits akzeptierten Wegweiser. Hier deckt die Studie massive Defizite auf.“
Anforderungen der Büromieter an die Nachhaltigkeit
Die Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes bemisst sich für rund zwei Drittel der Büromieter (67,4 Prozent) in erster Linie an der guten Erreichbarkeit mit umweltfreundlichen Verkehrsmitteln. Manche Branchen messen diesem Faktor eine höhere Relevanz bei als andere: Während 73,6 Prozent der befragten Beratungsunternehmen dieses Kriterium heranziehen, sind es nur 54,6 Prozent der Architektur- und Ingenieursbüros. Energieeffizienz belegt mit 57,1 Prozent den zweiten Platz. Knapp die Hälfte der Befragten (48,7 Prozent) sieht zudem die Arbeitsatmosphäre für die Mitarbeiter als wesentlichen Faktor. Lediglich 5,2 Prozent machen die Nachhaltigkeit eines Gebäudes an einer entsprechenden Zertifizierung fest.
Axel Kraus, bei der SEB Asset Management für das Immobilien Asset Management verantwortlicher Geschäftsführer: „Wir beobachten, dass nachhaltige Kriterien für unsere Mieter immer wichtiger werden. Nachhaltigkeit ist jedoch nicht neu. Bestes Beispiel dafür ist das „Quartier Potsdamer Platz“ in Berlin, ein vor zwölf Jahren gebauter Komplex, bei dessen Planung bereits Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigt wurden. Oder unser derzeit größtes Revitalisierungsprojekt „Via Laurentina“ in Rom, das wir in enger Zusammenarbeit mit dem Mieter revitalisieren. Energieeffizienz ist und wird auch künftig aufgrund der maßgeblichen Kostensteigerung der Primärenergien, der Diskussion über Ressourceneinsparungen und des Klimawandels ein wesentlicher Marktindikator für Büroimmobilien sein. Wer jedoch nur über Energiekosten redet, wird dem Anforderungsprofil der Mieter nicht gerecht. Vielmehr gilt es die unterschiedlichen Anforderungen je nach Branchenzugehörigkeit, Größe verbunden mit Expansionsmöglichkeiten der Unternehmen und vieles mehr zu berücksichtigen. Insgesamt muss die Kosten-Nutzen-Analyse für den Mieter ausgeglichen sein“. Barbara Knoflach, Vorstandsvorsitzende der SEB Asset Management AG: „In Zukunft wird die Wechselwirkung zwischen Ökonomie, Ökologie und sozialer Qualität entscheidend sein.“
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Zur Methodik
Der SEB Büromieter-Almanach wurde 2008 das erste Mal veröffentlicht. Die Studie analysiert den deutschen Immobilienmarkt aus Sicht der Mieter. Der Studienband 2011 ermittelt die Zufriedenheit der Büromieter über 23 wissenschaftlich evaluierte Kriterien, die in fünf Entscheidungsfaktoren – Bürofläche, Bürogebäude, Mietkosten, Standort- und Businessfaktoren – zusammengefasst werden (siehe Tabelle 1). Um ein Gesamtranking erstellen zu können, wurde ein Index der Mieterzufriedenheit gebildet. In diesen Index fließen alle 23 abgefragten Kriterien ein, gewichtet nach ihrer Relevanz bei der Mietentscheidung und verteilt auf die fünf übergeordneten Entscheidungsfaktoren. Neben den fünf Entscheidungsfaktoren wird als sechster Faktor auch die allgemeine Zufriedenheit mit der Bürofläche berücksichtigt. Die Durchschnittsnoten dieser sechs Faktoren bestimmen dann den Gesamtindex der Zufriedenheit der Büromieter (siehe Tabelle 2).
Wie aus dem Index der Mietzufriedenheit ersichtlich wird, haben die 20 untersuchten Städte aus Mietersicht ganz spezifische Vor- und Nachteile, die sich zu jeweils eigenen Profilen formen lassen (siehe Tabelle 3).
Im Fokus der Untersuchung standen Büromieter der 20 größten Städte Deutschlands. Abgedeckt sind damit alle Großstädte mit mehr als 300.000 Einwohnern. Um Aussagen über die jeweiligen Standorte treffen zu können, flossen pro Stadt jeweils 150 Interviews mit Mietern von Büroflächen in die Analyse ein. Büroflächen wurden definitionsgemäß als Einheiten verstanden, die überwiegend zum Verrichten von schriftlichen bzw. Verwaltungstätigkeiten genutzt werden. Zu den Interviewpartnern zählten Verantwortliche der jeweiligen Unternehmen. In der Regel handelte es sich dabei um Geschäftsführer, Prokuristen, Facility Manager oder diejenigen Ansprechpartner, die Auskunft über Mietkonditionen, Vertragsgestaltung sowie die jeweils relevanten Standortfaktoren der angemieteten Bürofläche geben konnten. Durch die übergreifende Quotenstichprobe wurde sichergestellt, dass die Bewertungen der verschiedenen Städte vergleichbar sind. Quotenvorgaben werden in der Regel anhand von demografischen Merkmalen vorgenommen. Für den „Büromieter-Almanach 2011“ wurden Angaben der Branchenverteilung und der Anzahl der Beschäftigten aus dem statistischen Jahrbuch 2008 als Quotierung gewählt
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