Grundsteuer: Neue Entwicklungen und Herausforderungen bei der Verfassungsmäßigkeit

Die Diskussion um die Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuer nimmt weiter an Fahrt auf. Trotz Reformbemühungen und gesetzlicher Anpassungen zeigt sich in der Praxis eine wachsende Unsicherheit bei Eigentümern und Vermietern. Besonders im Fokus stehen die Grundsteuerwertbescheide, deren Verfassungsmäßigkeit von vielen Seiten infrage gestellt wird.

Widerstand durch Einsprüche

Aktuell weigert sich die Finanzverwaltung, die Bescheide zur Festsetzung des Grundsteuerwertes im Hinblick auf die Verfassungsmäßigkeit vorläufig zu erteilen. Diese Haltung führt dazu, dass viele Eigentümer vorsorglich Einspruch gegen ihre Feststellungsbescheide einlegen. Begründet werden die Einsprüche häufig mit einer möglichen Übermaßbesteuerung.

Ein zentraler Kritikpunkt ist, dass das Bewertungsgesetz bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes keinen Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes zulässt. Anders als bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer (§ 198 BewG) fehlt eine entsprechende Möglichkeit. In der Praxis können sich Übermaßbesteuerungen aus mehreren Gründen ergeben:

• Zu hohe Bodenrichtwerte
• Typisierte Mieten unter Berücksichtigung der Mietniveaustufen
• Fehlende Berücksichtigung wertmindernder Faktoren (z. B. ungünstiger Grundstückszuschnitt, Altlasten, Baumängel)

BFH stärkt Rechte der Eigentümer

Ein bedeutender Wendepunkt in der Debatte waren die Beschlüsse des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 27. Mai 2024 (Az. II B 78/23 und II B 79/23). Der BFH entschied, dass der festgesetzte Grundsteuerwert geändert werden muss, wenn der Eigentümer nachweist, dass dieser den Verkehrswert (gemeinen Wert) des Grundstücks um mindestens 40 Prozent übersteigt.

Diese Entscheidung wurde durch die Finanzverwaltung in den Erlassen der Bundesländer vom 24. Juni 2024 aufgenommen. Dort wird bestätigt, dass der Siebente Abschnitt des Bewertungsgesetzes um eine ungeschriebene „Escape-Klausel“ ergänzt wird. Diese Klausel erlaubt eine Korrektur des Grundsteuerwertes, wenn die Differenz zum Verkehrswert entsprechend hoch ist.

Rechtslage bleibt unklar

Trotz der Anpassung durch die Finanzverwaltung bleibt die Rechtslage unsicher. Eine endgültige Entscheidung wird erst das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) treffen. Fraglich ist unter anderem:

1. Anwendbarkeit der 40-Prozent-Regelung: Wird das BVerfG die vom BFH definierte Grenze von 40 Prozent übernehmen? In Baden-Württemberg gilt beispielsweise eine Grenze von 30 Prozent im Landesgrundsteuergesetz (LGrStBW).
2. Definition des Grundsteuerwertes: Orientiert sich die Bewertung an einem gemeinen Wert (Verkehrswert) oder bleibt der Grundsteuerwert ein eigenständiger Bewertungsmaßstab?
3. Nachweispflichten der Eigentümer: Muss der Eigentümer lediglich den gemeinen Wert nachweisen, oder auch fehlerhafte Berechnungsgrundlagen, wie etwa unzulässige Mietansätze?

Folgen für Eigentümer

Für Eigentümer, die Einspruch gegen ihre Grundsteuerwertbescheide eingelegt haben, bleibt der Ausgang des Verfahrens entscheidend. Eine Änderung zugunsten der Eigentümer durch die Finanzverwaltung könnte durch das BVerfG theoretisch wieder aufgehoben werden. Allerdings wäre eine Rückabwicklung zuungunsten der Eigentümer nach § 176 AO aufgrund des Vertrauensschutzes ausgeschlossen.

Fazit

Die neue Grundsteuer bleibt ein umstrittenes Thema, das sowohl für Eigentümer als auch für Mieter weitreichende Konsequenzen hat. Während der BFH versucht, durch verfassungskonforme Auslegung mögliche Übermaßbesteuerungen zu vermeiden, bleibt abzuwarten, ob das BVerfG diesen Ansatz bestätigt. Eigentümer sollten die Entwicklung der Rechtslage aufmerksam verfolgen und gegebenenfalls rechtliche Schritte prüfen.